新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2015年4月11日

今週の新築一戸建て分譲の首都圏の販売広告されたものは2万8428戸で3月末の3万6862戸から▼8434戸少なくなっています。昨年の4月第二週は3万7284戸ですので▼8856戸と大きく減っています。ただ前年同期が多すぎたとも言えて、現在の販売はほぼ適正販売戸数に近づいているといえます。

販売平均価格は3574万円で3月末の3524万円からは+50万円上げています。ただ昨年の4月第二週の3600万円からは▼26万円と下げています。昨年の4月中旬以降に価格が下げたのですが、そこからは少し上げている途中といえて、いずれ3600万円に戻してくると考えられます。

それは今週販売の完成在庫は1万7662戸で販売全体の62%を占めていて、通常の50%前後よりは多くなっています。その販売平均が3466万円と全体平均より▼58万円と安いために、その販売比率が多いのが全体平均があげきれていないことになっています。ただ3月・4月の新規販売の平均価格は3857万円と高くなっているために、これらが販売全体の半分近くを占める7月頃までには3600万円を超えると考えられます。

その新規販売をみると全体の2割を2戸分譲が占めています。東京都の2戸分譲の平均は土地90㎡で建物94㎡ですので、もともと50坪くらいの中古住宅を解体して2区画に割って販売するものが多いということです。これは古い木造住宅であれば解体に数日でできるので、着工が早くできるのが好まれている要因です。そして販売平均は4659万円ですので建築原価などから推測すると土地取得価格は4400万円となります。坪単価で言えば80万円ということになり、人気地でなくて北接道や全面道路が狭いところなどであれば十分に買える価格といえます。そのため2戸分譲が増えているのです。そして建物は小さいですが家族2人もしくは3人であれば使えるまだりになっていて、交通利便性を考えると4600万円前後なら売れる商品となっています。

逆に10戸以上の新規販売はほとんどなくて、その中では埼玉県と千葉県がほとんどとなっています。平均で土地が120㎡と大きいのですが建物が95㎡と小さいです。販売平均価格が２８８２万円と抑えているために建物を小さくしているのです。しかし、郊外新築一戸建てはファミリー層が買うために建物が100㎡以下では家族四人で住むには少し狭いといえます。この辺に原価上昇の影響が出て、お客様の嗜好性よりも建築原価を優先した企画となってしまっています。しかしそれではお客様は見向きもしないので販売動向は悪いといえます。「都心回帰」だから東京都内は売れて郊外は売れない、という単純な解釈をしたがちですが、そうではなくてお客様がそれぞれの立地において買いたい商品になっているかどうかだけです。