新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2014年12月29日

新築一戸建ての今週の販売広告は首都圏で3万8102戸ありました。先月末は3万8774戸なので▼672戸減っています。完成在庫が先月より898戸減ったのと、今月に新たに発生したものが320戸あるので約1500戸前後の契約ができて、新規販売がわずか1040戸しかなったために販売戸数は減りました。ただ完成在庫は全部で2万5796戸なので12ケ月で割れば月の平均戸数は2150戸なので12月の1500戸の契約は▼650戸少なかったといえます。

新築一戸建ての販売平均価格は3537万円でした。先月末が3556万円ですから1ケ月で▼19万円下げています。昨年末が3587万円なので▼50万円下げています。ただ現在販売中の初期価格は平均で3649万円なので販売当初としては+62万円上げているのですが販売低迷により▼112万円の値下げをしたことになります。

特に完成在庫は販売平均は3437万円で全体平均より100万円下げていて、さらに初期価格は3608万円のために値下げは▼161万円されていることになります。

この中で建築後1年を経過して新築と呼べなくなった物件が717戸あり販売平均価格は3327万円と安くなっています。初期販売価格が3561万円なので初期価格としては部材費上昇+労務費+円安なとせによる値上げ前なので比較的に安かったが、そこから▼234万円・▼6.6%下げています。

そして2014年1月から3月完成の消費増税駆け込み需要目当ての在庫が全部で762戸あります。これらの初期販売価格は3735万円とそれ以前より+174万円も上げていました。そのためひの販売平均は3502万円ですが値下げは▼233万円・▼6.2%となっています。値下げ幅は利益額の圧縮の場合が多いために▼6%前後となっていますが、初期販売額が高いと値下げをしても全体相場額よりも高くなってしまい在庫として残ってしまうことになります。この2014年1月~3月の完成在庫は消費増税駆け込み需要目当てだったために少々原価が高くてもとにかく期限内に販売・完成することを目的としたために、消費増税以降になると購入者のモチベーションが変わってしまい契約が低迷することになります。そのため初期販売価格が+174万も上げてしまうことにつながっています。これらの762戸は現在の建築後1年完成在庫の平均である3327万円まで下げるとなると、さらに▼175万円下げないと契約ができないことになります。

これは部資材費の上昇と労務費の上昇などにより販売価格が急激に上がった時期は、いろいろな原価のものが入り交り販売価格は上がっても、結局相場観で契約せざるを得ないということです。

この状態は現在の建築後一年たった717戸と2014年3月までの762戸の合わせて1500戸前後の契約が終了するまで混在することになります。

ただ12月の新規販売で完成が来年4月以降のものは販売平均が3820万円なので、現在の相場観では契約には▼300万円以上値下げすることになります。それを回避するには勤労者世帯の実質支出の上昇が必要でその中でのハウス係数(住宅にかける費用)が上がらなければいけません。そのためには強制的支出額(公共料金や食費など)の低減と所得の上昇が必要になります。現在はその反対なので改善にはしばらくかかると思われるので現在の新規販売分は販売期間が長期化して少しづつ値下げするものと思います。