新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2014年6月26日

新築一戸建ての販売価格の上昇が続いていますが、中古の一戸建ての契約価格は上がっていません。また契約戸数も減っています。

首都圏の一戸建ての中古の契約戸数と価格の推移をみると

 

2014年4月の中古一戸建ての契約平均価格は3327万円で前年同月とほぼ一緒でした。2013年5月に3697万円と高くなりましたが6月以降は下げ続けて8月には3273万円まで下げました。

それが反転して11月には3474万円まで上げました。新築一戸建ての上げに伴うものです。それが2014年1月に3449万円となってから下げに転じて4月に3327万円まで下げました。新築一戸建ての価格上昇に伴って上げていたものです。それが下げに転じました。供給要因というより需要要因による価格の上げ下げと言えます。

4月に契約された中古一戸建ての平均築年は1993年で築20年が多いです。その1993年の新築価格は推計5800万円なので30年ローンの残高は2000万円となります。土地の取得平均価格は4000万円なので売却希望価格は4000万円となります。そこから需要がついてくる価格まで下げるという価格構造になります。

しかし需要サイドは新築一戸建てがまず希望なために、その平均価格が現在3600万円を超えてきていて買いずらくなっています。その比較においては3600万円が基本となります。

それに加えて、供給量の問題が契約価格に影響します。

新築一戸建ての供給が多かったために中古の契約戸数は伸び悩みました。そして2014年3月までの消費増税駆け込みにより多くの需要が先食いをしてしまったために中古戸建ての需要も減りました。しかし中古の販売で多い1993年というとバブル崩壊で価格が安くなたために住宅着工戸数が150万戸を超えて注文住宅で50万戸で分譲住宅で30万戸という多くなった年です。そのため潜在販売戸数が多いといえます。ですので販売の潜在戸数は多くて販売は増えています。

つまり販売戸数増えて需要が減れば価格は下がります。そのため契約価格も下がり気味となっています。

今後とも中古価格は下げ気味であるといえます。