新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2014年5月28日

新築一戸建ての販売価格が上がっています。その中でも、今新築一戸建てを買って20年後に中古住宅として売ったときに高く売れる「資産性」のある新築一戸建ても存在します。

一番には土地が高くなることです。新築一戸建ての価格の構成として土地が6割で建物が4割くらいなのですが、東京都内の一等地になるとそれが土地が7割を超えて、建物の比率が下がります。また建物価格評価は20年で減価償却されるために20年後はほとんどゼロに近づきます。そのため新築一戸建ての資産性は土地の価格がどうなるかにかかっています。

その土地の価格はどう形成されるかといえば、単純に言えば「買いたい人が多い土地は価格が上がる」といえます。その代表が田園調布であり吉祥寺などです。「住みたい街人気ナンバーワン」などでそこに住みたいと思っている人が多いのが前提で、その量よりも「売りたい人」が少ないと、自然と価格は上がります。田園調布などは売る人が少ないために、土地が全国的に下げていても常に住宅地の土地価格としては全国ナンバーワンを維持しています。

そしてその「住みたい人が多い」ということの結果として「人口が増える」ということになるため、「人口の増える土地は土地価格が維持される」といえるのです。

人口が増えるというと東京都が上げられますが、その東京都の20年後の人口予測では全体としては減少になるのですが、都心は増える予想となっています。

①中央区　20年後は今の人口の+17.0%増加

②港区　+9.6%増加

③江東区　+6.7%増加

④文京区　+6.4%増加

⑤千代田区　+5.2%増加

と都心の区は20年後でも人口が増えます。さらにその区の中でも今現在で人口が増えている町丁があります。

①中央区日本橋小網町　前年同月比+18%

②港区南麻布2丁目　前年同月比+25%

③江東区扇橋1丁目　前年同月比+65%

④文京区小日向4丁目　前年同月比+15%

⑤千代田区岩本町1丁目　前年同月比+46%

などあります。これらは容積率が高いためにビルやマンションになることが多いので、住宅地向けで絞ると

・港区南麻布2丁目・麻布十番駅　現在の新築一戸建ての平均販売価格6813万円

・江東区扇橋1丁目・清澄白河駅　現在の駅周辺の新築一戸建ての平均は4693万円

・文京区小日向4丁目・茗荷谷駅　　現在の駅周辺の新築一戸建ての平均は6725万円

・文京区本郷6丁目・東大前駅　　現在の駅周辺の新築一戸建ての平均は6660万円

とこの4駅が「資産性のある新築一戸建て」のあるエリアとなります。

これであれば、20年後に日本経済が現在と同じ状態で東京に震災がなければ、人口減少下であっても土地価格は確実に5%以上は上がっていて、現在販売価格の8割以上で確実に売れるといえます。