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投稿日：2014年3月25日

みずほ信託銀行が不動産マーケットレポートの2014年4月号の中で東京23区の住宅の価格と物件収益性についての動向を掲出しましたが、2013年9月現在で物件価格は緩やかに上昇しているものの、収益性はは横ばいという結果となりました。これは物件価格は上昇していて、その価格に合わせた額で家賃相場額が緩やかに上昇しているということで、上昇率は高くはないということです。

東京23区の物件価格の変動と収益性(NOI)の変動をみてみると

この表は2007年3月時点の物件価格と収益性を100として、その後の推移を指数化したものです。また収益性の指標としてNOIを使っていますが、これは家賃収入から経費を引いたものが物件価格を分母とすると何パーセントに相当するかをみたものです。つまりその物件を収益物件とみたら何パーセント儲かるかということです。

その物件価格は2008年9月のリーマンショックから急激に下降し始めて、2010年6月に　いったん底を打ちました。その後も緩やかな下降をしていましたが、2012年12月から緩やかに上昇していて2013年9月時点では85.0ポイントとなり2010年6月以来のなべ底を脱しつつあります。

ところがNOIはリーマンショックを契機に下降はし始めましたが、緩やかな下降が続き2011年12月までその下降は続きました。これは物件価格が急激に下がったけど家賃相場はそこまで急激に下げなかったために、収益性は緩やかな下降にとどまつたということです。それが2011年12月以降は85.0ポイント少し上回る程度でずっと推移していて2013年9月時点でも同じ傾向となっています。これは物件価格の上昇率以下の家賃上昇にとどまっているといえます。つまり額では少しあがっているのだが、物件価格ほどの率の上昇までは上げきれていないことを示しています。

これは物件価格はコスト積算式で価格を決めて、需要がついて来れば価格はデベロッパー側にコントロールできるためですが、家賃相場はそうはいかず、一番安いものに引っ張られてしまいます。往々にして築30年を超える物件は間取りが古く、設備も古いために入居希望者がほとんどいないために家賃を下げざるを得ません。それが相場全体を下げる要因となっています。そのため物件価格上昇期は上がりずらいと言えます。

そのため2014年6月には物件価格が収益性を上回る「クロス」が起きると考えます。

この「クロス」は2007年9月に物件価格が収益性を上回り「割高相場」となりました。それが2008年9月まで続きました。そして「クロス」がおきて2009年3月には収益性が上回り「割安相場」になったといえます。これが現在まで続いているのですが、終わりが近いということになっています。

つまり「東京23区の住宅は割安期を脱しつつある」ということになります。