新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2014年3月7日

新築一戸建てマイスターである松沢の記事がPHP社の「THE 21」という雑誌に掲載されました。その全文をご紹介します。

東京は今、ちょっとしたマンションブームだ。二〇二〇年の東京オリンピックを控え、東京は発展し続けるとの読みもあるのだろう。マンションを買う、あるいは一戸建てを建てるといった時期に来ている人も多いかと思う。

だが、「確かにチャンスではあるが、安易に手を出すのは危険」と主張するのが、土地のプロであるアトラクターズ・ラボの松沢博氏。二〇二〇年までの東京の土地・不動産市場の展望と、どのような物件を選ぶべきかのアドバイスをうかがった。

東京の土地・不動産が上がる理由とは？

二〇二〇年の東京オリンピックが決まり、東京は発展していくと考える人は多いでしょう。実際、東京の土地と不動産の価格は、これからさらに上昇していくと断言していいと思います。

内閣府が発表している国民経済計算という統計の中に「土地総額」というデータがあります。それによれば、二〇一二年の東京都の土地総額は百九十六兆円です。それが、オリンピックのある二〇二〇年には二百八十兆円へと、なんと四五％もの上昇が見込まれています。二〇〇七年にいわゆる「住宅ミニバブル」があり、土地総額は二百三十二兆円まで上がったのですが、それ以上の上昇です。

では、なぜ上昇が見込まれるかといえば、一番大きな要因は、日銀の「異次元の金融緩和」です。マネーが市場に出回り、それが不動産業に回ることで、土地を買ったりマンションを建てたりする動きが活発化する。すると、土地価格・不動産価格が上がるという流れです。特に東京にはいわゆる「投資資金」が流れ込みます。最近、増えているのは中国人をはじめとした外国人の投資です。中国経済はハードランディングが予想されており、それを恐れる中国の富裕層が、東京の不動産に積極的に投資しているわけです。また、国内でも、特に地方の富裕層が都内に投資用の物件を探す動きが活発化しています。こちらの関心事は主に「相続」。特にこの四月に相続税の下限が八千万円から三千万円に下がるため、資産を守るために投資を考えざるを得なくなっているのです。

こうした動きにより、東京の不動産は実需以上の価格高騰が起こります。いわゆる「バブル」ですね。これは二〇一七年にピークを迎え、その後は徐々に下がり、ある程度の価格に落ち着くとみられます。

また、土地の価格はその国のＧＤＰとも連動します。アベノミクスにより当面は経済成長が見込まれていますので、やはりこれも土地の価格上昇をもたらす要因となります。ただ、注意したいのは、この動きはあくまで首都圏、特に都内の話だということ。公示地価の伸び率を全国単位で見ると、上昇する場所と下落する場所の二極化が顕著で、上昇するのは首都圏のごく一部の場所に集中しています。地方の富裕層が都内へ投資するのはまさにそのためですし、それが結局、地方のお金を東京が吸い上げるような構造になってしまっているのです。

都内・首都圏でも「二極化」が進む

さて、こうしてみると首都圏や都内に関しては、今こそ「買い」の時期に思えます。ただし、気を付けたいのは、首都圏においても勝ち組と負け組の「二極化」がさらに進むという流れが起こっていることです。

たとえば、インフラの問題です。東日本大震災では、液状化により下水管の破損が起きた地域がありました。被災地や今後に震度7が想定されている地域は、この下水管を鋼管から最新の耐震性が強いフレキシブル管に変える必要があります。ただそれには莫大な費用が掛かり、どこでも今すぐに変更できるというものではありません。その結果、少ししか離れていないのに地震に強い場所とそうでない場所に分かれてしまう、ということが起きています。また、特に震災後は、津波に対する防災性も問われています。その土地が想定されている津波の高さより高いか低いかで、道路一本挟んだだけで、価格に大きな差が出ています。

結局、行政、あるいはデベロッパーが、その土地のインフラにどれだけお金をかけられるかが重要なのです。ほかにも、住宅取得年齢の人口流入があるかどうか、歴史や文化などの無形価値があるかどうかなど、土地の価格に影響を与える要因はいくつもありますが、二十世紀の学者が唱えるような「人口密度との相関で土地の価格が決まる」という単純なものではなくなっているのです。

「路線価」を鵜呑みにするのは危険

土地の価値を表わす代表的な指標は「路線価」ですですが、同じ地域でも大きな差がついてしまう現状では、これを鵜呑みにするわけにはいきません。一戸建てを買う人はよく、「土地そのものに価値があるのが一戸建ての強みだ」と考えがちです。ですが、インフラが劣化しているところでは、路線価通りに土地が売れることはむしろまれです。

都内のマンションと違い、一戸建てには投資資金が入ってきません。つまり、単純に需要と供給の論理で値段が決まります。ということは、いくら安くても、そこに住みたいと思う人が現われなければ、価格は付きません。特に一九八〇年代に開発された団地などには、インフラが劣化し、駅から遠いのにバス便が減らされたり、さらには近くのスーパーが撤退し「買い物難民」になってしまったりしているところがあります。そうした場所は、路線価上は値段がついていても、実質「ゼロ円」になってしまうこともあるのです。

少し高くても「納得のいく」買い物を

こうした動きを総合すると、現在は「チャンスではあるが、ちゃんと見極めないと痛い目に合う」ということになると思います。防災や治安はもちろん、バス路線が廃止される可能性を考えれば、駅の近くという条件は外せないでしょう。また、歴史がある、文化度が高いといった無形価値は、意外とその土地の価値を高めることがわかっています。表に上げた「資産性のある街」に、歴史ある街が多いのはそのためです。

そうした場所にあるマンション、特にタワーマンションはお勧めできます。値段の高止まりが期待でき、人気があるため賃貸収益も期待できて、いざとなったら売ることもできます。また、防災の面でも安心です。十五階以上の建物などは、建築基準法上よりも厳しい基準で設計されています。たとえばタワーマンションでは通常の岩盤にまで杭を打ち込んでいるのに加えて、「免震」「制振」装置などが設けられている例が多いです。同じことを一戸建ての持ち主が個人で行なうと一千万ほどの費用が掛かりますが、戸数の多いマンションであれば住人に費用が分散されるので、ずっと割安になるのです。津波リスクのある湾岸のタワーマンションでは、公共インフラが止まっても、蓄電や防災備蓄などはしっかりしているので、とりあえずマンション内の安全と当面の生活は確保されます。

一戸建てについては、土地を慎重に選ぶ必要があるでしょう。吉祥寺や三鷹といった人気エリアならともかく、そうでないなら、津波の来ない場所か、その土地にインフラ投資が今後もなされるかなど、将来にわたって価値が保たれるかどうかを判断する必要があります。
先ほど述べた理由で、特に一九八〇年代以前に開発された住宅地やマンションなどが非常に安く売り出されている事例をみかけますが、安いからといって手を出すのはあまりお勧めできません。ちょっと高くても、納得のできる物件を買う。もし、まだその価格に手が出ないなら、購入を控える。そういう意識が必要だと思います