新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年12月30日

新築一戸建て分譲の2013年の契約は14万3000戸 (データ出典元:アトラクターズラボ・戸建分譲研究所) と推計され前年同月比では+19.4%と大きく増えました。

(注、12月の契約戸数は12月20日の販売データより推計しました。)

新規販売戸数が14万1572戸とこれも前年同月比比で+19.5%と増えたためです。この新規販売戸数と契約戸数の比較での契約率は101%となり新規販売戸数を上回っていて前年よりの在庫も消化するほど売れたということです。

その販売戸数合計と契約戸数の比較での本当の意味での契約率は24.1%となり、前年の19.6%から+4.5%も増えました。新築一戸建て分譲の契約率の好不調の基準は25%となるので、好調までもう一歩であったといえます。

この好不調の基準の25%というのは、新築一戸建て分譲は総戸数10戸以下が多くて、戸数が少ないために全戸数を一期に販売するのです。そして、新築一戸建て分譲は「青田売り」と言われるように、土地を購入して、建築確認が降りると、実際の着工と同時か少し前に販売が開始されることが多いのです。そした着工から建物完成までの工事期間はだいたい4ケ月程度です。この建物引渡しができる状態になるった時に契約が済んでいて、完成と同時に引渡しをして現金回収ができるのが一番良いスケジュールです。ということでは契約は、「販売開始=着工」から「建物完成=4ケ月」での契約完了が望ましいのです。ですので4ケ月=25%が好不調の基準と言えます。

2013年の月別の契約率をみてみると、１月が20.8%で低調でした。2月に25.5%を超えて好調になり、3月も30.3%は30%を超えて絶好調でした。ただ４月にはその反動で24.4%とやや下がり、5月も236.%と低調でした。そしてここから消費増税駆け込み需要で盛り上がり6月に28.2%と25%を超えて、7月27.6%、8月26.1%、9月27.3%、10月26.3%と5ケ月連続で25%超えの好調となりました。駆け込みが終了した11月は17.5%で12月の推計は13.8%と下がりました。

つまり新築一戸建て分譲の契約という面での2013年は、アベノミクスによる好調が2月・3月で、６月から10月まで消費増税駆け込み需要で盛り上がり、11月に終了して反動減となった、という一年でした。

ただ年間を通じて25%を割ったのは、年末の契約率急降下が響いたのですが、これは消費増税の駆け込み需要の反動減がありますが、それに加えてその需要狙いの新規販売が多かったこともあり在庫が増えたことによるものです。

消費増税の駆け込みは依然より予想されていのですが、アベノミクスによる景気回復し唐突に起きたために、その対応ができず４月・5月は機会ロスがあったといえます。そしてその機会ロスが、新規販売意欲を刺激したのですが、職人不足と土地の高騰により、用地仕入れと設計積算と着工に思わぬ時間がかかってしまい、新規販売が年末にズレこんでしまい、すでに消費増税駆け込み需要が終わってしまっていて、契約されずに在庫となってしまっているのです。本来であれば9月の契約率が30%を超えてもおかしくなかつたのですが、販売が間に合わず27%にとどまってしまいました。

なお、12月の契約率推計において、販売中広告が実際の販売戸数よりも1万戸以上少なかったのですが、これは3月完成が間に合わない物件の販売をしなかつたということです。すでに市場は消費増税期限に引渡しができる物件が中心となっているために、引渡しが間に合わない物件は販売しても契約されないために、12月の販売広告をして費用かけることをしなかつたのです。

そのため、アトラクターズラボ以外の不動産のデータを扱っているところは、12月も契約落ちていないという発表になるでしょう。そもそも、各デベロッパーから契約戸数を聞いていてそれを集計しているので、デベロッパーは都合のいい数字しか報告しないですから「契約率80%」なんて全く当てにならない数字です。契約戸数も市場全体の8割以下と言ってよくて、よく言う「2期3次15戸新規販売」で「15戸即日完売」となっているのです。これは事前にショールームにきてくれて予約をした人の契約を「新規販売」と称しているだけです。
ですので新築一戸建て分譲の契約率とマンションの契約率は大きくは変わっていないと推計されています。