新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2015年8月24日

失敗しない戸建て住宅購入のポイントは
①子育てに良い住宅
②デザインがおしゃれ
③8つの機能性「施工信頼性」「アフター」「売主信頼性」「防犯」「耐震」「耐久性」「省エネ」
④入居後でなければわからないもの
⑤欠陥住宅で無い
⑥日当たり
⑦資産価値
⑧近隣の人間関係
この8つを満足・確認することです。
① 子育て住宅であること
住宅を購入する理由の一番は「子供のためです」子供が大きくなり現在の住居が狭くなったり、子供の勉強のために部屋を用意したいと思ったりして、賃貸住宅から新築住宅の購入を決めた人が60%と多いです。であれば新築住宅を決めるには「子育てに良い住宅」である必要があります。
　では「子育てに良い住宅」とはどんな住宅でしょうか?
本などで有名な「頭の良い子が育つ家」で対象となっているのは、東大とか有名高校・中学に合格した子供の家の間取りを研究したものです。子供が東大に受かるのは結構なことですが、多くの家庭がそうなるわけではありません。進学以外で、子供がどのように育ったらいいのかというと現代の社会においては
「どのような職業・会社・組織に入っても、夢を持って、前向きに取り組める、自立した人間になることです。」
この逆が「ニート」や「引きこもり」です。これらに準ずる軽度の精神疾患は全人口の3割にも達しているといわれます。これらを引き起こす原因は、上司・同僚との人間関係がうまく作れずに、ちょっとしたことで仕事で失敗した時などに、誰にも相談などできずに一人で悩んでしまい、また上司に怒られるのじゃないかと会社に行くのが嫌になります。それが積み重なると、「出社拒否」になってしまい、それが続くと心が病んでしまい、体が動かなくなり「出社拒否」になってしまい、「ニート」や「ひきこもり」となってしまいます。
これらにおいて大事なのは、「他人との共同生活をした経験」と、その時には「自分の思った通りにならないという経験」が必要です。また「自分は嫌だけど組織に所属する以上はやらなければならない」と思えることと、「やるからには、うまくやりたい」と思うことです。
　スポーツなどは、単純なつまらなくて苦しい基礎訓練を延々と積み重ね、それを自分の限界を超えた101%で行うことによって、素晴らしいブレーができるようになります。つまらないから、嫌だからといって基礎訓練をしないと試合に出られません。
　では「どのような職業・会社・組織に入っても、夢を持って、前向きに取り組める、自立した人間になる。」このような人間になれる子育てにはどうしたらいいのでしょうか
5つのポイントがあげられます。
①現代日本人として必要と思われている知識を習得する。
　主には小学校・中学校の義務教育の教科書の内容を身に着けている。つまり社会に出て、社会人として普通の会話・コミュニケーションを送ることができる。
　刑務所に何度も入る重犯罪人の特徴として、ひらがなが読めない人が多いそうです。なんらかにより小学校で習うことが身につかなかったために、一般社会が常識として「暗黙の了解」で進めてしまうことについていけずに、モラハラやいじめにあったりして反社会的に姿勢を強めてしまうのです。
　この義務教育における宿題や予習・復習を親が子供と一緒になってやることが大切です。過保護ではなくて、子供がやらない、やりたくない、解決できない、ことを一緒になって解決していくことが大切です。
②社会性をつけるために団体生活を送る。
　人間は常に社会・団体・組織・集団・集まりの中で生きていきます。一人ではいきていけません。その中では独特のルールが作られ、自分の立ち位置と果たすべき役割や義務と権利ができます。
　これを学校のクラスでの授業やクラブ活動などの中で、多様な価値観をもった他人と共同生活をする中で身に着けていく必要があります。その中では、自分の考えと違う事を要求されたり、他人は普通でも自分はできないとか、モラハラや喧嘩やイジメなどがおきます。それらをどうしていくかを教師の助けや親の助けを得て、学んでいくのです。
　文部科学省の小学校。中学校の全国学力テストの上位に福井県は毎年ランクインします。その秘密を探るために、全国の教員が福井県の学校に1年間研修で行きノウハウを吸収しようという「福井らしさを探る会」の報告がありました。
　その中でポイントは
①規律と共有
②小中連携と教科縦持ちと学年会による生徒の状態の共有と個別対応
です。
特に「規律と共有」は
①無言清掃
　　放課後に生徒が無言で雑巾がけ清掃をするもの。教師は無言で指さし指導をして見守り、生徒は各自の担当場所に行き1分間黙想をした後に無言で雑巾がけをする。終了後は振り返りの時間がある。
②生活時間の厳守
　　登校時間の厳守に始まり、授業の開始2分前着席の徹底などをしている。教師自らが、それらを率先垂範することで、規律が保たれている。
これらを通じて社会団体生活を送るノウハウを身に着けているのです。そして社会性がベースとなり、学習に取り組む生活習慣と姿勢が身に付き、学力が伸びていくのです。
③親が自分の存在を肯定する。無償の愛情を注ぐ。
　「なぜ私は生きなければいけないのだろう」とか「生きていく意味がわからない」など自分が生きていく理由を探すということでなく、親の子供として生まれ、親にしてみると自分の一部であり、親から子供へ、さらにその子供へと「生命」をつなぐことが大切であることをわからせる必要があります。
　自我の確立を「親」というものをベースに確立するのです。
　そのため家族として生きていき、無償の愛情を注がれる存在であることを、話し聞かせるなど理解させなければなりません。それで自分の心のふるさとができて、自我が確立します。
　それには、対面キッチン、リビング階段、リビングスタディカウンターなどで、学校から帰ってきたら必ず「ただいま、お帰り」から始まり、「宿題は?」「算数の九九の5の段を覚えること」「じゃあ、お母さんが一緒にやってあげる」というふうに宿題・復習・予習から、「明日、雑巾もっていかなけゃいけないの」「じゃあ、今から作ってあげるね」というように明日の準備を一緒にすることです。これにより、日々必ず親子で会話する習慣が身についてきます。
　例えば「逆上がりができない」というような本人が困ったことでも、「お父さんもできなかったけど、おじいちゃんに教えてもらってできるようになった。今から公園に行って練習しようか」というように親子が一緒であることを話し続けることです。分譲地内とか近所に公園があるのは、こんなことに役に立ちます。
④近所に友達がいる。
　これは分譲地の最大の利点です。
同じ通学班ですから、学校から帰るのも似た時間になります。そして家に帰っていることがわかり、戸建てですからちょっと外から声をかけるだけで通じます。「○○ちゃん、遊ぼ」なんて昭和時代にはよくみかけた風景ですが、今ではマンションなどでは見かけなくなり、戸建分譲だけに見られる風景になってしまいました。特にコミュニティ道路のある戸建大型分譲ならではです。いつでも分譲地内のコミュニティ道路でサッカーができるのは、子供にとっては大変に貴重な環境といえます。さらに最近では公園で花火ができないので、花火をやったことのある小学生が半分以下という状況です。これも分譲地ならちょっと近所の子供と親が集まって、コミュニティ道路で花火をやることができます。少年少女時代の思い出として花火というのはとても大切な「心の財産」となります。
　この子供の成長過程において、一緒に遊び・話し・冒険していくことで親以外の他人と共有する時間を持つことで、他人から肯定されている自分を形成していくのです。
⑤本を読む。
　過去の人間が積み重ねた英知である本を読むことで、自分の中に引き出しが増えて、いろいろな事象や困難に対応できるようになります。
　これは学校で推薦してくれたり宿題になるとやらざるを得ないですが、そうでないと親が「読め」と言ってもなかなか言うことをききません。そこでハリーポツターなどのようにとっつきやすいものから始めて、分譲地の親同士で話し合って買って、それを近所の友達で回し読みさせるように仕向けるのです。マンガの回し読みなどは子供の中で自発的にやりますが、それを親が仕掛けて本を読む習慣をつけさせるのです。これも「友達も読んでる」ということがきっかけとなりやすくて分譲地ならではといえます。

「どのような職業・会社・組織に入っても、夢を持って、前向きに取り組める、自立した人間になること。」
このような人間になる子育てとは
①現代日本人として必要と思われている知識を習得する。
・・・・・小学校・中学校の教科書・授業を理解する。
②社会性をつけるために団体生活を送る。
・・・・・できれば小中一貫校で「規律と共有」を学び、学習習慣を身に着ける。
③親が自分の存在を肯定する。無償の愛情を注ぐ。
・・・・・・・・・・・・対面キッチンやリビング階段がこれらを促進します。
④近所に友達がいる。
・・・・・・・・・・・・分譲地でコミュニティ道路があるとこれらを促進します。
⑤本を読む。
・・・・・・・・・・・・分譲地で集まるところがあったり、子供会のようなものがあるといい。

②デザインがおしゃれ
デザインがおしゃれでないと友達を呼べないので困ります。
おしゃれなデザインとはどのようなものかというと
住宅デザインの分類
①和風など地域文化・・・・・・・・・京都町屋風や寺院庭園風や民家風など
②欧米風の街並み・・・・・・南フランス風や地中海風や英国レンガ風やアメリカンカントリー風など　　
③ファッション、ブランド ・・・・ルイヴィトンのようなおしゃれな色使いとか、ANAブルーとか
④インテリア・・・・・北欧風IKEAとか、パリの小部屋風とか、ニューヨークモダンデザインなど
⑤映画・絵画・・・・映画にあるパリのカフェとか、ラッセンの映える家とか、モダンアートの家など
このように建築資材の高いものを使わなくても、建物が総2階建てでも、アイディア次第で「おしゃれな住宅」が作れます

② 機能性
全国住宅産業協会・会員企業の戸建分譲購入者アンケートより「住宅に求めること」の上位7つは、「施工信頼性63%」「アフター62%」「売主信頼性60%」「防犯　59%」「耐震58%」「耐久性54%」「省エネ53%」この7つを満たすことが必須条件です。
①施工会社が信頼できる
　　地域密着であるとか、創業20年以上とか、施工例が多いなどであれば信頼できます。地域で20年以上やっている業者は地元の信頼がないと継続できないのです。そして実際の施行実物の建物を見学して、住んでいる人の意見を聞くと良いでしょう。
②アフターメンテナンスがしっかりしている。
　　アフターを他社に任せずに自社で行っていれば安心です。それに連絡しても電話かつながらないとか、なかなか来ないのもダメです。保証期間の長さというより、すぐに来て対処してくれることが重要です。建物引き渡しを受ける時にアフターの窓口の電話番号を確認しなければなりません。それも建築主の本社内にあれば安心です。アフター受付け業者の番号では、電話受付をしてもその後の対応が遅くなります。トイレの水漏れなど起きた時に一般水道業者に依頼すると数万円かかりますが、建築主のアフター部門であれば無償もしくは低額でできます。
③売主会社がしっかりしている。
できてみたら自分の思ったものと違うなどあるので、売主営業が最後まで責任もって対応してくれる会社を選ぶ必要があります。また売主会社が倒産・廃業してしまうと、後々に問題が起きた時に全部が自己責任でしなければならなくなります。宅建免許のナンバーが「1」は創業して間もないので、「2」以上の業者がいいでしょう。
④防犯性が高い
防犯には「音と光と目」です。セコムなどの機械や防犯カメラも重要ですが、夜間ライトアップなど明るい住宅は泥棒は避けます。また家の周辺に音のする石をまいておくのもいいです。さらに周囲から見えると泥棒は嫌です。壁でクローズにすると狙われますので、オープン外構がいいと言えます。それと各県が発表している犯罪発生率などを調べて、その地域はどんな犯罪が多いかを調べるといいです。
⑤耐震性が高い。地盤対策。
自分が建てるエリアの行政が発表している防災マップで想定震度をしらべましょう。それに耐える建物である必要があります。想定震度が「6弱」以下であれば建築基準法に沿った建物であれば十分に耐えますので、特殊な耐震工法は必要ありません。震度6強以上が想定される地域であれば「性能表示の耐震等級2」が必要となります。震度7というのは震度の大きさが上限なしなのでこの地域は木造住宅の建築には適しません。地盤に関しては行政が発表している「不同沈下」の発生確率をみる必要があります。不同沈下がしない地域であれば何もする必要はないでしょう。ただ不同沈下の発生率が高い地域の場合は対策が必要です。東日本大震災以降の研究成果が建築基準法にまだ組み込まれていないので、個別にボーリング調査をして、その結果に対する地盤改良が必要です。通常はスウェーデンサウンディング法調査で8メートル鋼管杭などを入れるのですが、それでは不十分である場合も多いです。ベストは支持層までの杭打ちとなります。ただこれは費用が数百万円になってしまいます。できればこのような地域での建築は避けたほうがいいでしょう。
⑥耐久性
　現在の住宅は基本的な耐久性はあります。住宅寿命が30年といった時代は古くて、現在の住宅はメンテナンスさえしっかりすれば100年以上持ちます。あとは維持・管理になります。10年ごとの屋根や壁の防水処理と水回りの交換やシロアリ対策などを行っていく必要があります。
⑦省エネ性
　断熱材の入れ方とその性能によります。壁の断熱はもとより床断熱や天井断熱まであれば十分です。あとは窓などのサッシの断熱性があるものかどうかです。「次世代省エネ仕様」であると省エネ性は高いといえます。
④ 入居後でなければわからないもの
全国住宅産業協会・会員企業の戸建分譲購入者アンケートより「入居後の満足度」の高いものは「キッチン82%」「リビング76%」「バス72%」これらは工業化製品を使っているために品質が安定していて満足度が高い。
「入居後の満足度が低い」のが「遮音性43%」「断熱性48%」「収納54%」です。契約時に確認しない項目が多い。
①遮音性
　外の音というより住宅内部の音が気になる方が多いです。主に重量衝撃音(LL)ですが、これは2階で子供が飛び跳ねた時の「ドシン」というような音です。木造戸建ての場合は構造体を伝わって音が伝わるので全ての木造戸建ての特徴といえます。
　そして軽量衝撃音(LH)ですが、これは2階でイスをひきづった時に「キー」という音がするものです。この場合は空気伝播します。
　これらを気にする方も多いのですが、家族の出す音という意味では、むしろが家族の温もりが感じられて良いと思います。マンションのように部屋にこもると全く音がしなくて「何しているか」わからないよりも、「家族のための住宅」としては音が少し伝わるほうが望ましいと思います。西洋のプライベート重視住宅は「家族のコミュニケーシュョン」という点では、子供を孤立化させるという悪い点があります。
②断熱性
　木造住宅は「中気密中断熱」が多いです。マンションなどは構造的に「高気密高断熱」になりますが、木造住宅を無理やり「高断熱高気密」にするのはシックハウスなどの面より良くないです。また木造戸建ては窓などの開口部が多い住宅といえます。LOW-Eサッシなど断熱性は高いのですが、開口部が多ければその分の熱交換はどうしてもおきていまいます。マンションなどは窓が少ないのでその点で断熱性が高いのです。これは「あまり良くない断熱性の高さ」といえるでしょう。マンションに比較しての断熱性の低さは、木造の良さのせいといえるでしょう。
③収納
　収納は最初の設計の時にどうしても必要最低限になりがちです。居室の広さと数を優先してしまうので、しわ寄せは収納になりがちです。そして入居後に、収納が足りないという人が多いのです。
　確かに収納スペースは多いほどいいのですが、少なくなってしまうとしたら、それをどう使うがポイントになります。よくテレビで「カリスマ主婦の収納術」など行われていて、「断捨離」などのキーワードが出ます。要はもっている物に振り回されるのでなくて「使う物」をどう収納するかになります。
⑧欠陥住宅で無い
欠陥住宅と言われるものの8割は「雨漏り」です。住宅性能保証機構での住宅瑕疵保険の支払い内訳をみると一番が「壁の防水」による雨漏りです。次いで「屋根の防水」による雨漏りです。これらは壁とバルコニーの間のコーキング処理が不適切であつたものです。そのため欠陥住宅であるかどうかはコーキング処理をキチンとしているかになります。これは見た目でキレイにコーキングされていれば大丈夫と言えます。
⑦日当たりが良い
日当たりで一番気になるのは、洗濯物や布団が乾くかになります。それの基準は、一年で一番日が当たらない冬至の日にバルコニーに3時間以上日が当たるかが肝心です。それを調べるには、現地でみるのが一番です。冬至の日の太陽の角度と動きを確認して、建物を想定してみます。あとは、模型を作って調べるか、CADシュミレーションなどの方法もあります。
　ついでリビングの日当たりがあります。これは太陽の角度と動きと隣地の屋根形状などを踏まえて検討しなければなりません。現地調査が最も手っ取り早い手段ですが、CADシュミレーションなどの方法もあります。あとリビングの場合は直接に日があたらなくても、2面窓などにするとか、吹き抜けなどでの間接彩光でも日当たりが確保できます。

⑦資産価値
新築住宅において資産価値というと、一番多いのが20年後に中古住宅として売却することです。
　この時に中古住宅としての銀行査定は、建物がほとんどゼロ査定で、土地については路線価となります。ただ人気分譲地などは人気要素がプラスされたり、新築並みの美しさを保っていれば建物価値も出ます。
　その土地の価格はどのようになるかと言えば、その地域の「人口流入」によると言えます。
「その地域で買いたい人が多くいる」と不動産取引が活発となり土地の売買が増えて、土地価格が上がります。
　20年後の2035年の路線価は全国的には現在よりも下がっていると考えられます。人口減少と住宅ストックの過剰が原因です。
　その中でも首都圏のように人口流入がある地域は価格が維持されるのです。「人気」があり人口流入が多いエリアを選ぶと資産価値は維持されることになります。
　それは主には東京都の都心となります。住宅地としては文京区が代表的といえるでしょう。教育レベルが全国トップクラスで、神社仏閣が多いので自然が多い閑静な街で、病院も多くて、交通便利で、商業も便利という住宅地に必要な要素を全て兼ね備えています。
　しかし東京都心以外でも資産価値が保たれるエリアが存在します。
埼玉県では代表的なのが大宮駅近辺で、住宅地では北浦和駅周辺です。これは公立教育環境が首都圏でもトップクラスとの人気な上に、意外と交通便利なためです。
20年後の人口流入がどうかを調べるには、過去20年の人口流入が一番のデータとります。過去20年間流入が多ければ、今後もある程度は維持されると考えられます。ただ新線効果とか一時的なトピックスは抜く必要があります。
また注文住宅はお客様個人の嗜好が強く間取りに反映されるために、中古住宅として再販した時には、買いたい人の希望する間取りと違うものがほとんどです。特に二世帯住宅などは、各家族の要望がバラバラなので希望間取りと立地と価格が合うことはまずありません。
そのため売却に出す時は建物を解体して更地にしないと売れません。となると、トイレ3ケ所やホームエレベーターや床強化やスロープなどいろいろ費用をかけてつけたものが全て無駄となります。つまり例えば4000万円かけて建てて、まだまだ使える建物でも売るためには解体するしかなくなるのです。
　その点においては、新築一戸建て分譲住宅は一般の人が希望する間取りとなっているので再販価格が維持されるといえます。特にスケルトンで可変間取りなどはいろいろな家族に合わせられるので再販価格は維持されます。
　また新築住宅にはデベロッパー・建築会社の利益が乗っています。そのために新築住宅は「本来価値+利益」であるために築浅で売ると、その利益分だけ「損」をすることになります。
　となると「利益」が小さい会社の住宅がいいということになります。
大手ハウスメーカーでは35%以上の利益をとりますので販売価格が3000万円だと1000万円にもります。ビルダーとか中小工務店は20%以下の利益と少ないので、600万円以下となり差は400万円以上となります。
この利益だけを考えると、大手ハウスメーカーよりもビルダーとか中小工務店のほうが損しないと言えます。
⑧近隣の人間関係
そして、住むにあたって重要なのが「近隣の人間関係」
ゴミ収集の問題・側溝掃除・通学路警備・お祭り参加などなど価値観の違う人がいるとうまくいきません。年齢」が近いと世代感覚が同じとなります。
次に、「嗜好」。自動車などをみると大まかな嗜好がわかります。
そして、家族構成。子供の年齢が近くて学校が同じだと話しがしやすいです。
分譲の場合は似た「年齢」「家族構成」「入居時期」が多いので「仲良し」になる場合が多い。