新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年11月20日

新築一戸建て分譲の9月までの契約は消費増税駆け込み需要で大きく増えました。これは世間的にもよく言われるのですが、では「戸建分譲の需要」をわかっているのでしょうか。誰一人として理論的計算をしている人はいません。マスコミも偉そうなエコノミストも誰一人として理論をもっていないし、データも持っていません。テキトーな事をいっているだけです。

戸建分譲需要理論の発明者として簡易な計算例を説明します。

まず、住宅需要の計算の一番の公的データは年齢別人口人数です。新築一戸建て分譲の全契約者にしめる30歳代の比率は６割を超えます。とすると、まず30歳代人口より需要を計算します。

①30歳代人口1646万人×既婚率60％＝987.6万人＝493.8万世帯

②30歳代世帯数493.8万×持家取得率80％＝持家需要395万

③30歳代持家需要395万÷10年＝一年単位での持家需要39.5万

④39.5万÷3（注文・マンション・戸建）＝13万1666戸

⑤12万6700戸÷2（新築・中古）＝

30歳代新築戸建分譲需要6万5833戸

次に買換え需要を計算します。

⑥（10年前の住宅着工戸数（持家+分譲戸建）×中古発生率0.93％）+・・・・・+（40年前の住宅着工戸数×中古発生率0.02％＝12万8847戸

⑦12万8847戸÷3（注文・マンション・分譲戸建）＝4万2949戸

それで

⑧30歳代需要6万5833戸+40歳代以上の買換え需要4万2949戸＝10万8782戸

となり、月単位では9065戸となります。

これに本来であれば①式の既婚率の最新数値を入れて、②式の持ち家率の最新数値を入れて、④式の業態別顕在化率の市場解析現状指数を入れて、⑤式の新築・中古比率の市場解析指数を入れれば良いのです。さらには⑥式と⑦式を合体して市場解析行列式を作れば厳密計算ができます。とりあえず、簡易計算で出た9065戸として、現状の戸建分譲の住宅着工戸数と契約戸数の比較推移グラフを作ります。

この新築一戸建て分譲の住宅着工戸数と契約戸数と基礎需要線の比較をみれば、消費増税による駆け込み需要はどれだけかわかります。

春先はアベノミクスによる株式効果と超低金利での金利先高観効果などの要因が大きいために、消費増税の駆け込みを6月から9月とするとその間の着工戸数は4万6335戸になります。ですので

⑨4万6335戸-基礎需要9065×4ケ月＝1万74戸

となり、新築一戸建て分譲の駆け込み需要・着工は1万74戸という計算になります。

ただ、来年度以降の反動減ということを考えるのであれば、平成24年4月以降の「販売拡大・着工1万500戸時代から計算する必要があります。

平成24年4月から平成25年10月までの新築一戸建て分譲の住宅着工戸数は19万2311戸です。

⑩19万2311戸-（9000戸×18ケ月）＝3万311戸

となり、先食い需要着工としては3万戸となり、10月以降で基礎需要から減るものと考えられます。

ただし、これは多業態との需要の食い合いを入れていません。特に今回は中古戸建ての需要を食っていますので、単純に先食いで反動減とはいいきれません。

ですので、ＭＡＸで3万戸が先食い・反動減といえます。

さらに本来の需要計算においては、

・金利動向による購入可能額の変化

・市場販売額の変化

・家計における可処分所得内の住宅費支出意向率の変化

を変数として加える必要があります。

そして、一番大事なこととして、「需要」と「着工」と「契約」はそれぞれ違うということです。

・需要は人口から計算できて、一定のものです。

・着工は、事業主体が勝手に行うものです。先行指標としては土地取引動向です。

・契約は、需要人数と可処分所得と金利動向と販売価格動向と景気マインドによる複雑なものです。

今回でいうと、平成24年4月から平成25年9月の契約戸数は18万9360戸ですので基礎需要16万2000戸より、2万7360戸多いです。ですので需要と契約の関係でいうと、2万7360戸が先食いとなります。