新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年9月18日

最近、リノベーションするのが流行っています。昨日のテレビ東京の番組内容にはあきれてしまいました。

リノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすることです。ただ一戸建てのリノベーションの件数は多くはありません。その少ない中でも、単なるリフォームに過ぎないものが多くて「耐震」「耐火」が古いままのものや、個人の趣味嗜好優先でいたずらにいじって割高になっているものなどが多く見受けられます。

住宅にとって最も大切な「家族で安心して、楽しく暮らせる」それが欠けています。

まず一戸建てのリノベーションが少ない理由は、建築後30年以上経っていて古い建築基準法仕様の「旧耐震」の建物なために建物価値がゼロとなってしまっていて、通常の中古流通にのせると「古屋あり」という土地のみの売買になってしまうために売る側が損をするので売り渋るのです。また、住んだ家を手放すのはさびしいもので、親が建てて一生懸命に子育てをして長年住んだ「ふるさと」を売るのはどこか後ろめたいところがあります。ましてや解体してしまうのはもったいないというのが日本人の気持ちです。それを再生して新しい「住まい」で「新しい家族のふるさと」として活躍させるとなると何か「先祖伝来の一所懸命を新しい家族に引き継いだ」的な感覚が出て、日本人としての義務を果たした気持ちになります。

そのために1980年以前の中古一戸建てが中古不動産として売りに出される率は0.15%と低くなっています。

一戸建ての中で一番中古流通率が高いのが2005年から2009年に建築された建物です。これは2000年の建築基準法の改正を受けて「耐震」「省エネ」ともに高い仕様となっているため、キッチンやバスなども新築同様の設備となっているのですが、中古住宅として割安であるために流通率が高くなっているのです。

ところが、旧耐震の建物をリノベーションと称して売っているものの中に、ただ単にキッチンをアイランドキッチンにしただけとか、和室を潰してLDKを広げただけというただのリフォームしたものが多いために買い手が基本機能を欠如しているということで買えないのです。

この「リノベーションまがいのリフォーム」に欠けているのはまず耐震強化です。

震度6強に耐えるようにするには構造計算をして、筋交いの補強や耐力壁を入れたり接続金具をより強いものにしたりしなければなりません。特に旧耐震のものだと、どうしても南側に窓を多く作るために、そちらの耐力が弱くなっていて、そこを何らかの補強しなければなれせん。窓を潰したくなければむき出しでアイアンの筋交いを入れるとか、化粧柱で補強するとか、耐力壁を横使いするとかしなければなれません。

さらに外壁は「耐火仕様」にして、窓・壁は次世代省エネ仕様にしなければなりません。　このように現在の新築一戸建てでは当然の「耐震」「耐火」「省エネ」の機能を持ってこそ「再生住宅」です。ただのリフォームでは「安心・安全」が欠如しています。「家族で安心して、楽しく暮らせる」それが住宅にとって最も大切なことです。

一戸建てのリノベーションは、「耐震」「耐火」「省エネ」の現在基準を満たすのがベースで、その上で最新の設備を入れて、使いやすい間取りにして、おしゃれなインテリアにするのです。それを低予算で効率よく行うのがリノベーションです。

リノベーションの平均的予算は800万円前後ですが、その中でこれらを全て行える知識と技術と施工力と購買力を備えているの人や業者がリノベーションを行えるのです。

パワービルダーの大手業者なら新築一戸建てを900万円で建てられます。最新設備の良いものを安く効率的に作れるのがパワービルダーです。そのノウハウであればリノベーションに800万円かければ十分なものが作れます。そして瑕疵保証10年を堂々付けることができます。そういった知識・技術・施工力・購買力・保証力を備える必要があります。

1970年代の「旧耐震の4K」を2013年の「低炭素認定のおしゃれな3LDK」に再生させるのです。それがリノベーションです。