新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年7月1日

平成25年5月のマンションの住宅着工は1万2893戸で前年同月比+33.1%と増えました。
「契約好調」だから「着工も増えた」と世間は騒いでますが、この2つの数字は関係ありそうで関係が薄いです。

過去10年のマンションの住宅着工をみると、

平成16年から平成19年は「ミニ住宅バブル」と言われる団塊ジュニアの住宅一次取得世代入りで需要が大きく増えて月2万戸弱の着工戸数と多かったです。
それが「建築基準法ショック」といわれる平成19年7月に月5000戸まで大きく落ち込み、いったん戻したもののリーマンショックが加わり平成21年の5000戸まで落ちました。
それから回復をしてきて平成23年4月には月1万戸平均まで戻しました。
それから2年間は12ケ月移動平均では月1万戸が続いています。

これはマンション企業の大手は販売計画を3年単位で組みますので、3年後までの販売計画を組んで、それに沿って土地取得を進めます。
ですので、販売計画を達成するように土地を選んでいきます。
一番は都心でタワーマンションができれば売れるのはわかっているのでそれをやりたいのですが、タワーを建てるには大きな土地が必要なのですが都心ではなかなかそういう土地はありません。そのため、次に23区内で探し、なければ首都圏郊外駅前の土地を探し、なければ、地方大都市の中心を探します。
このようにマンションの着工は各企業の販売計画に左右されていると言えます。

それに対して契約は、需要に左右されます。
まず買う人数が多ければ需要は増えます。団塊ジュニア世代のように一年代で190万人もいれば、それで十分です。ただ現在の住宅一次取得のピーク年代では一年代で140万人と50万人も減っています。
それであれば、ファミリー層だけでなく、DINKSも購買対象として、さらには母娘世帯も対象にしたり、高齢夫婦世帯も対象にしたりして広げています。また賃貸向けが多いですがシングル世帯向けマンションも多いです。
このようにファミリー層向けだけでなく、多様な世帯を対象にする商品企画をすればマンション需要は広がります。
そして、低金利です。
年収の低い世帯は低金利であれば買えるマンションが増えます。現在であれば年収400万円台でも4000万円以上のマンションが買えたりします。
さらには景気マインドの向上です。
マンションを買える需要が、景気が良くなったと思うと需要が顕在化してきます。
このように消費者需要は量と金利と景気マインドで動きます。

さらにワンルームなど投資物件もあります。この投資金が多く入ってくるとマンシヨンが建つことになります。また、一棟売りなども投資資金が入ってくれば建築されてきます。そして、今一番ホットなのが、相続対策です。タワーマンションを買って相続評価を下げるというものです。これは賃貸収入が入り、更に10年後売っても高く売れるというために相続対策資金がはいってきています。

そして、今は外国人が買いにきています。
円安が一番で、外国人からすると安定している日本の不動産が安くなっているために買いにきています。さらに、震災による放射能問題が海外で話題となりましたが、それが落ちいてきていることもあります。

このように契約の今は、「実需」+「投資」+「外国人」という3つの需要が動いています。そのために「契約は多い」のです。

このように「着工」と「契約」は違うのです。
このギャップが大きかった昨年夏までは在庫が大きく膨れ上がり、契約好調の現在は在庫が減ってきたということで、「着工」と「契約」のギャップは常にあり「在庫」が大きく動くのです。

つまり
・「着工」はデベロッパーの販売計画
・「契約」は需要
・その2つの数字の違いが「在庫」
です。