新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年6月8日

「アベノミクスで不動産価格が上がる」と言われています。

正確には、
①インフレターゲットにより物価が上がり、部資材が上がり建物原価が上がる。
②金融緩和により、ファンドなどが運用先に困り不動産を買いに来るので、入札などで競合が増えて落札価格が上がる。
③円安により世界的に日本の不動産価格が割安になり外資や外国人が買いにくる。
この3つになります。
本当にそうでしょうか?

個々に検証します。
①部資材は確かに値上がりしています。ただ、一番は東日本大震災により東北に建築職人や建築資材を優先的に回すために、それ以外がタイトとなり値段が上がっていることがまずあり、そこに原油の上昇で工業生産のコストが上がったことが加わりました。
ですのでアベノミクスとはいいずらいところがあります。強いて言えば、円安による「アベノミクスの負の効果」とも言えます。

②金融緩和により、金融機関などに大量のお金が回り、ファンドやリート経由で不動産に投資しようとしていますが、単純に「なんでもいいから買う」という訳にはいきません。　当然ながらリスクが低くて、投資収益が見込めるものしか買えません。
でので入札参加者は確かに増えましたが、相場観的投資収益率は皆同じなので単純に入札価格が上がるものではありません。高値で落札している例は見かけますが、それは出口戦略が違う視点である場合が多いです。単純に賃貸にするのではなくて、物流にしたり、相続対策であったりして、違う価値を持ち込んでくることによって、従来の不動産価値にプラスしているために高額落札できるのです。
ですので、単純に金融緩和で不動産にお金が増えたから価格が上がったというものではありません。

③円安により確かに外国人の購入は増えました。
ドル換算で割安になったためですが、その円安になった理由が問題です。安倍首相が「円安誘導」したから、そうなったというものであれば最悪ですぐに戻ります。実際はそうではなくて、輸入代金の高値安定のため支払うドルが増えたことによります。その円安要因とユーロ危機による世界的比較による安定通過として円高になっていたという円高要因の綱引きであったのですが、それが実需としてドルの必要性がたかくなったために、一気に円安要因が高まり、そこにヘッジファンドが乗ってきたためです。
つまり安倍首相が確かに引き金を引きましたが、実態経済がベースでヘッジファンドが悪乗りしたという構図です。

ですのでアベノミクスで不動産価格が上がってはいません。
上がるかどうかは需要があるかということです。

需要のもとは、まずは収入が上がるかです。これは見込めません。日本人の実質収入は減り続けています。これは国税庁のデータで明らかです。
では住居にかける支出が増えるかどうかどうかです。
これは平成25年1月から４月ではやや増えています。厚生労働省のデータで明らかです。
特に、年収400万円台と800万円から1000万円の人の住居支出が増えています。
400万円台の人は3000万円以下の郊外戸建を買っています。
700万円から1000万円の人はタワーマンションを買っています。
これは史上最低金利水準でありながら先高感があるために、今買っておけば「お得」と感じているためです。
確かに、その通りでお客様にとっての「不動産価格」とは現物の価格だけでなく、金利も含まれています。金利が上がれば総支払額が増えるので、不動産購入ひようは増えます。それで不動産価格は上がるといえます。
また消費税駆け込みで動いている面もあります。ただ、これは本来はおかしいのですが、マスコミの誤解で世論が動いてしまっています。
不動産は内税ですから、消費税は何パーセントだろうが関係ないのです。また土地には消費税がかかりません。2%の消費増税よりもデベロッパーの粗利20%のほうがはるかに大きいです。また、この粗利は率でやるか額でやるか、さらには資産回転率をどうするかで大きく変わります。そのへんは個々の企業の方針で変わり、2%なんて簡単に調整できます。さらに言えば、平均単価によっても変わります。都心案件を増やせば高額ですので粗利率が低くても、経常利益は達成できます。

つまり、現在、需要側が「不動産は上がる」と思って動いているために価格が上がっているということで、アベノミクスというより、「安倍首相の口先」マジックによって不動産価格が上がっているといえます。

ではこの先はというと、需要側において収入上昇はみこめないので、「支出における住居比率の高まり」がいつまで続くかによります。
現在の高まりの理由を考えると、この秋までかなと推測されます。

この秋以降は、販売価格が上がっていきます。それでも買う人はいますので、ある程度はいいですが、供給量が増えると、在庫があまりますので、それが価格低下要因になっていきます。そこに先ほどの実需では無い、相続対策などの資金が入ってくると価格は支えられます。
ですので、「都心は上がり、郊外は下がる」という傾向になると思えます。