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投稿日：2013年3月27日

柏市の新築一戸建て分譲の契約平均価格が下がっています。平成24年12月の契約平均価格は2442万で前年同月比で▼400万下がりました。

■契約価格の月別推移

平成24年12月の契約平均は2442万となり、前年同月の平成23年12月の2852万から408万円下がりました。

月別の契約価格と契約戸数をみてみると

柏市の新築一戸建て分譲の契約平均は東日本大震災後の平成23年3月に2543万であったものが、じりじりと上昇して8月には2926万円まで400万円上がりました。これは、東日本大震災以後に液状化の危険がある16号の外側の低価格の立地を避けるようになり、より駅に近い高価格の物件は通常どおり売れたために、低価格の物件比率が下がったためです。

しかし、平成23年8月の2926万円が東日本大震災後の高値となってしまい、平成23年10月には2640万円まで落下がりました。契約戸数も東日本大震災前は平均で110戸前後であったものが、70戸前後まで3割以上減りました。これは、以前は江戸川区などからの流入があったものがホットスポット問題などで止まり、市内需要のみになってしまったために、高額物件の売れ行きが悪くなったためです。

その価格低下の傾向は続き、上下は繰り返しながらも平成24年10月には2373万円まで下げました。平成24年4月の2802万からすると400万以上も下げました。

■価格帯別契約戸数

それは契約の価格帯別の契約戸数をみるとわかります。

平成23年9月の価格帯別の契約戸数をみると2500万から2990万の契約戸数が34戸と最多となり、ゆるやかな正規分布を描いています。

それが平成24年12月の価格帯別契約戸数は1990万以下の契約戸数が59戸と最も多くなっています。そして価格帯が上がるにつれて契約戸数が減っています。

これは、ある意味では新築一戸建て分譲の需要どおりの契約戸数といえますが、いつもの価格帯別契約戸数とは明らかに違います。

通常は3000万円前後が最多となり、そこを中心にゆるやかな正規分布を組むのが通常です。それは低価格帯の物件供給はコストが合わないためにその市場においては少ないのが普通であるのと、価格相場の形成は駅徒歩10分前後の平均借家家賃の450倍くらいが、その地域の契約の中心価格帯となるはずだからです。駅から遠くなればなるほど価格帯は安くなるのですが、安いから売れるというわけではなく、駅徒歩15分以内で家賃並みの住宅ローン相当額の住宅を購入する傾向が強いためです。

今回の平成24年12月の契約の価格帯別契約戸数が右肩下がりとなった要因は、4月から7月までの契約が60戸平均と震災直後りの70戸平均からさらに10戸下がっていたために在庫が増えてしまっていて、その在庫が1980万以下まで値下げしたために一気に平成24年12月に契約されたためです。

そのために平成24年12月の契約戸数は165戸と大きく増えました。

この契約が大きく増えた要因は、アベノミクスによる景気マインドの向上も後押しをしたものですが、このように在庫要因が多いために、いつまでも続くものではありません。

今後の契約見込みは、地元需要の駅近物件の3000万円以上の30戸と3000万円以下の30戸がベースとなり、それに1980万以下の値引き処分がどの程度上乗せされるかですが、これは値引きになるのでコストが合わない異常在庫で常にあるわけではありません。ですので、60戸+値引きとなりますので70戸から90戸くらいになります。