新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2013年3月5日

新築一戸建て分譲住宅の1993年からの年間住宅着工戸数の推移をみると、大きく4つの時代に分かれます。

①1993年から1997年「人口増加で13万戸超時代」

1997年までは人口増加をしていました。それと人口移動が多く、世帯数の増加がありました。多くは首都圏に流入していたのですが、優良な住宅ストックが不足していました。すでにバブルハ崩壊していたのですが、土地価格の下落が起きて新築一戸建て分譲の価格が下がり始めて4000万円を割り、一般の家庭でも住宅ローンが組める額までに落ちてきたために、13万戸を超える住宅着工がなされた時代です。

②1998年から2003年「耐震強化・11万戸時代。」

阪神神戸大震災がおき、耐震性が注目された時代です。ハウスメーカーのプレハブ住宅が阪神大震災で全く倒壊せず、その強さが注目されたために、中小工務店の耐震性に疑問がもたれて、一部販売不振となりました。

そして品質確保法及び住宅性能評価制度が始まり、住宅の耐震性能などの性能が数字で表されるようになり、その対応が急ピッチで行われました。主にはプレカット材の採用率が高まり構造計算されたプレカット材による耐震強化が行われ、それによりパワービルダーの急拡大が始まりました。

そのために販売価格は1999年の3702万円からわずか3年で2002年の3227万円まで約500万円も下がりました。主にはパワービルダーが安い戸建分譲を販売し始めたためです。

その結果、この時代にバブル崩壊の後遺症を抱えた企業がたくさん倒産しました。それに代わりパワービルダーが急伸し始めるという、戸建企業の主役交代の時代と言えます。

③2004年から2006年「ミニ住宅バブル・13万戸超時代」

団塊ジュニアが30歳台に入り、結婚して出産して住宅を買い始めた時代です。団塊ジュニアは700万人を超える大きな人口の塊なので、その住宅需要は250万戸という巨大なもので、それにより住宅バブルが起きました。

その背景として、土地価格が下がり続けていることと、超低金利と、住宅ローンの税控除などの優遇政策という住宅需要喚起の条件が揃っていたことがあります。

ただパワービルダーが増えて供給過剰となってきたために土地取得競合が激しくなり戸建分譲向けの土地価格が上がり始めて、価格も2004年・3146万から2年で400万円も上げました。また、それに伴い、郊外化が進みました。郊外の大型分譲がたくさん開発・販売された時代です。象徴的なのが千葉ニユータウンといえます。この時期に多くの販売がされましたが、ミニ住宅バブルがわずか3年で終わってしまうと、残区画の山となってしまっています。

④2007年から2009年は時代というより「建築基準法改正ショック」と「リーマンショック」が起きた。

一般的には2008年の建築基準法改正シヨックによりミニ住宅バブルは終焉した言われていますが、着工戸数をみるとその前年の2007年に13万戸割れしています。これは、団塊ジュニアの需要250万戸目当てに14万戸近い着工を3年続けたのですが、そこまで需要が顕在化せずに在庫の山となってしまったのです。そのための生産調整が2007年に始まりました。

そして建築基準法改正ショックが起きました。ただこれは建築確認申請の受理が1ケ月くらいストップしたということなので、在庫調整としてはもってこいでした。ただ、すでに郊外の駅遠くに在庫の山ができていたことと、新規の魅力的な物件の販売が止まっために契約が大きく減りました。

その在庫がなかなか消化できていない時にリーマンショックが来ました。そのために、住宅ローンの審査が厳しくなり契約が減ったことと、新規土地取得資金のストップがかかり、不良在庫の資金回収に銀行が走ったために、大きく着工が減りました。

⑤2010年から2012年「防災強化・11万戸時代」

2010年の春にはリーマンショックより回復してきて、秋以降に着工が回復してきました。そして2011年の春は契約という点では絶好調になっていました。在庫消化ができて、市中在庫が少ないところへ、超低金利と住宅エコポイントなどの優遇政策が追い風となりました。また販売平均は3500万弱で額は動いていないのですが、郊外から都心回帰がおきていて、都心から40分以内で駅徒歩15分以内などの交通便利な物件が増えてきました。

そこに2011年3月に東本大震災が起きました。その影響は、ホットスポット問題による千葉県などの需要減退と液状化被害と今後の首都圏にくる地震による液状化被害予測による地盤対策の必要性が高まりました。

そして首都圏では「西高東低」となり、より標高の高いエリアが人気となり、大きな地殻変動が起きました。「湾岸人気」から「中央線人気」へ変遷しているなどで、一部エリアの需要がが大きく減退してしまい、首都圏全体の需要という側面で減ってしまったという局面です。

⑥2013年以降

今後は着工が13万戸を超える時代はこないでしょう。

人口減少と人口移動の減少がベースにあり、非正規雇用率の上昇による所得の減少があり、それを遠因とする未婚率の上昇による持家住宅需要の減少があり、品確法以降の優良な住宅ストックが1000万戸に近づき低所得層は中古住宅市場になるということがあるので、今後は10万戸を割る時代になります。

そのために、一建設の6社統合に象徴されるように、またプレイヤーの変遷がおきます。これからは「高品質・中価格時代」になるのでそれに対応できる企業が主役に踊りでることになるでしょう。これは一企業でなく、多数の企業群によるものになるかもしれません。