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24年８月から新築一戸建て分譲は供給過剰になっている。
投稿日：2012年12月22日
新築一戸建て分譲の首都圏の販売中戸数が増えてきています。新規販売が増えたのが要因です。
■販売中戸数と新規販売が大きく増えてきた
販売中戸数と新規販売戸数を23年４月からの推移をグラフ化すると同じ動きとなっています。
(販売中戸数とは当月内に販売広告されたもの全てを足したものなので、当月中に契約になったものも含んでいます)
この表は新規と販売中の戸数水準を調整していますが、ほとんど同じ動きになっているのがよくわかります。
23年6月から24年6月まで、新規販売は4000戸前後で販売中戸数は2万5000戸弱で安定した推移をしていました。
それが24年７月に販売中戸数が2万5000戸を超えると、８月には３万戸を超えて10月には3万3000戸を超えました。
それは新規販売が７月には5000戸を超えて、9月には7000戸を超えるなど、新規販売が多くなったが契約がそこまで追いつかず、在庫なるものが多くなっているということです。
供給過剰になり、在庫が増えて契約率は大きく落ちたために「契約不振」と見られますが、実は需要に近い契約はできているのです。
ですので、2012年末の新築一戸建て分譲業界の契約不振は、「供給過剰不況」と言えて、自ら招いたものです。
■素人業者は需要を知らないので「素人供給バブル」となっている。
これは金融緩和などの影響もあり、土地購入に銀行融資が付くことが多く、戸建分譲専業企業のみならず、マンションデベロッパーや電鉄系など入り乱れての土地購入合戦になっているためです。
先日も私の査定では10億とした7000坪の土地入札が、なんと１５億で落札されてしまいました。今までは私の計算と落札金額は大きな差がなかったのですが、落札業者は震災前の相場観で入札してしまった業者なのだと思います。
この新築一戸建てに関しては素人である業者が起こしている「素人土地供給バブル」は必ず破綻します。
新築一戸建て分譲の契約は需要どおりになります。その需要を計算できない素人業者がネットでの表面販売価格のみで判断して土地を買ってしまうのです。
地元需要をはるかに超える供給は必ず価格低下を招きます。それは地元で買う人の人数は限られているので、広域で集めることになるのですが、広域で集めるには最安値でなければなりません。そうでないとわさわざ地元以外で買う理由にならないからです。
とすると、供給過剰は価格低下を招くのはケインズ経済学など知らない素人でもわかるはずです。
その地元需要の量は、民営借家の数と年齢別人口人数と持ち家率により計算されます。そして地元需要の価格は民営借家の家賃により計算されます。この量と価格を合わせた需要は狂うことはありません。あとは工場需要の場合はその工場の従業員増加数と周辺民営借家により計算されます。
■そんな素人相場でもプロは良い商品を安定して売っている
さらに、このような低価格志向相場の時は「付加価値戸建分譲」でなければいけません。それは「街づくり」であり、「安心・安全・信頼の街」であり「ブランドの街」であれば、安値競争とは別次元で、良質な分譲住宅を求める年収800万円などの人達に支持されるのです。
そのための商品企画がほとんどなされていません。道路幅を広げたり、ゆるやかな心地良い曲線を描いたり、植栽率を高めたり、スマートタウンのような最先端機能を持ったり、外観デザインを美しいものにするとか、さらに家族のコミュニケーションを育てる間取りであったり、子育てに良い間取りであったり、収納率を高くしたりなどの商品企画ができないのです。
さらには、その良い商品を高度なマーケティングノウハウで「憧れの街」として付加価値をつけたターゲットセクグメント・インサイト広告やインフルエンサーでイメージ付けすることで、実物コスト以上の価値のある商品にするのです。
新築一戸建て素人業者はひたすら建物原価をコストダウンして安く安く売ることか、逆に顧客ターゲットセグメント的にオーバースペックにすることしか考えないのです。それは仲介営業などが「戸建分譲は価格だよ。企画や植栽なんていらないよ」とか「エコにすれば売れるよ」なんていう安易な声を聞くからです。
そういう時代でも戸建分譲のプロは、良質な商品を良いお客様に安定して売っています。
昨日もある戸建分譲プロジェクトのプラニングをしていまして、私は徹底的に地元を研究し、そこでどんなことに誇りを持ち、どんなことで地元愛があるのかを知り、その上で、そこの新築一戸建て分譲であれば、どんな「豊かで、楽しく、幸せな子育て家族生活」ができるかを考えて、コンセプトプランニングとマーケティングプランニングをししました。
ということで、今年8月から新築一戸建て分譲市場は「新築一戸建て素人業者のデタラメ相場」になってしまいました。
この素人業者達は、最終的に損失を出して新築一戸建て分譲市場から撤退します。その時期は消費増税後の平成26年9月だと考えます。この半期決算日を迎える時に１年超えの完成在庫の処分をして、その時にプロジェクト資金の返済に足らず自己資金をもって処分しなければいけない事態となり、本業から資金を回すことになり、本社からお叱りを受けて「戸建分譲はリスクが多くて儲からない」ということになり、撤退すると思います。
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