新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2012年3月9日

新築一戸建て分譲の最大手の一建設が決算発表をしました。「増収減益」です。

■２０１２年１月期（２０１１年２月から２０１２年１月）
売上高　　　　2188億円　（前期比　+4.3％）
経常利益　　　198億円　（前期比▼14.9％）

■増収の要因はマンション分譲の増加
　増収の要因は、マンション分譲の売上戸数が2011年1月期の421戸から、2012年１月期は909戸と倍増したことです。
そのため売上が124億から282億に大きく増えました。
特に、粗利が25.4％と前年20.6％より増えました。土地仕入が成功したということです。
マンションは土地仕入から引き渡しまで2年以上かかるため、今回は土地の仕入が過熱する前に仕入たものが貢献したのです。

■減益の要因は新築一戸建て分譲の粗利低下
　減益の要因は、新築一戸建て分譲の粗利が下がったためです。
2011年1月期は16.7％であったものが、2012年1月期は13.7％に▼3％落ちました。
これは、2011年１月期は土地仕入が過熱する前のものであったのが、2012年1月期は土地仕入の競合が激しくなり、2011年１月期より高く買わざるを得なくなったためです。
　これは2012年が悪いというより、2011年が良かったということです。
ですので2013年１月期以降も同じような粗利率になるでしょう。

　それは、１棟あたりの売上単価が関東は2660万から2700万に上がっているが、それ以上に土地仕入価格が上がっているためです。土地相場が上がっているというより、戸建分譲が売りやすい土地がより価格の高い土地に変化しているためです。それは、例えば以前は柏市の１６号の外側で、土地を坪２０万前後で仕入れて、販売価格2500万前後で売れていたものが、震災により売れなくなり、反対側の八王子とか川越市で坪３０万前後で仕入れて2700万前後で売るようになったということです。原価上昇に販売価格上昇が追い付いていないのです。

■エリア戦略の必要性
　また、パワービルダーが多くて競合が激しい首都圏の販売戸数が500戸減ったために、全体で369戸減りました。そのために関東地方のシェアが8.4％から7.1％に下がりました。
　このシェアを上げることが大切だと思います。
ランチェスター戦略的に言えば13％を超えると、価格をコントロールできるとも言われています。
戸建分譲において土地仕入が最重要なので、販売シェアが高いと土地仕入シェアも高くなり、価格相場をコントロールしやすくなるといえうことです。
　それを首都圏で行う必要があります。

　さらに、住宅着工でいうと九州地方が伸びいています。そこで伸ばす必要がありますが、ややの伸びにとどまっています。そこを伸ばす必要があります。
　そのためには、九州に合った価格・企画・仕様にする必要があります。
全国一律の企画から、少し変更する必要があると思います。

■ｗｅｂ戦略不足
　また地元の不動産仲介が、いい土地を持ってきてくれて、そこに一建設が建築し、地元不動産が販売をするというモデルの一部に時代とのミスマッチが生まれています。
　新聞折り込みチラシと駅前不動産の時代から、ＩＴ革命を経て、戸建分譲はｗｅｂで売る時代になりました。さらにｗｅｂといっても、「スマホ」と「ｓｎｓ」の時代になりました。
　地元不動産がこういった時代の流れに置いていかれています。
パワービルダーの他の大手は、すでにｗｅｂ戦略に重きを置いて、対策を行っています。
一建設も行う必要がでてきています。
　ただ戸建分譲のｗｅｂ戦略は、単なるｗｅｂ技術のみではだめです。
信頼感の獲得と価格と機能バランスの納得と受け取る価値の説明が必要です。
それをわかったうえで、ｗｅｂ戦略を行わないとうまくいきません。