新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2012年11月26日

内閣府・統計局の家計調査報告の中に、平成23年度の持家・賃貸の年代別の世帯数の推計がありました。

よくよく解析してみると、年齢帯別に大きな住宅事情の違いがあり、60歳代は「住宅は資産」ですが、50歳以下は「住宅は負債」になっていて、30歳代以下になると「住宅はリスク」の時代になっています。

■60歳以上の持家戸数は2200万戸もあります。

この年代の方が持家を持った30年以上前というのは、1982年以前ですので高度成長期と言えて、働いている人は終身雇用であり、給料が右肩上がりであり、土地神話で土地は上がり続けるというのが時代の常識でしたから、当然のこととして買える人は全員が持家住宅を購入していのです。そのために持家戸数が多いのです。

この年代の住宅は今売ると、建物は旧耐震のため価格が無く、土地の路線価+アルファとなりますが、比較的都心に近いところで買っていますので、平均的に言うと1980万円が相場と言えて、住宅ローンが無いので資産としては2000万前後といえます。

■50歳代は678万戸なので60歳代からすると3割減です。

人数が少ないということもあるのですが、50歳代が住宅購入適齢期の30歳代の時は今から20年前ですから、1992年前後でバブル崩壊直後です。この時はまだまだ土地は高くて手が出せない時でした。分譲マンションの平均価格で5000万円ですから、30歳代の平均年収500万円の10倍ですので住宅ローンが組めません。郊外に行くしかなかった時代です。

この時に住宅ローン4000万円借りていたとすると現在20年たっていますので、30年払いとすると残金は1300万前後になります。ところが中古売買価格は1380万前後です。つまり差引ゼロということです。

■40歳代は549万戸で、前の年代よりさらに130万戸減りました。

この年代が30歳代であったのは10年前ですから2000年前後になります。地価下落も一定程度下落していて、マンションの平均価格も4000万円前後で落ち着いた時といえます。ただ、この時代から、人口減少が始まり、終身雇用は崩れて、能力給与と言われてきて給料は上がらず、国民の所得が下がり始めた時代です。

つまり住宅を購入するということはリスクを抱えた時代なのですが、まだ土地神話はあって、いつか復活するのではないかという期待があったために、まだ住宅を買うのが普通であったために、549万戸までできたとも言えます。ただ借家が300万戸もあり、全年代で一番多くなっています。

■そして30歳代は297万戸と40歳代より半減近い大幅減となっています。

まだ住宅購入が現在進行中であるとはいえ、人口の多い団塊ジュニアが含まれているので、やはり少ないと言えます。

その要因は、第一に未婚率の高さにあります。4割近い人がまた未婚なので持家とは縁がありません。次に、その要因ともいえる所得の低さがあります。年収400万円以下が非常に多いのです。これでは住宅ローンが組めません。そのために借家戸数が244万戸と持家に匹敵する戸数となっています。また、現在は年収が400万円を超えている人でも、電気産業の不振や自動車産業の集約生産などにより、「収入減・雇用の喪失リスク」は高く、住宅を購入することはリスクを抱える時代です。

■さらに20歳代は・・・・

さらに20歳代はわずか26万戸です。これから住宅適齢期に入るとは言え少なすぎるといえるでしょう。

現在の20歳代は非正規雇用率の高さと正規雇用にしても給与の低い業種の労働人口が多いのが特徴ですが、このままでは所得は増えずいつまでたっても300万円を超えることは厳しくて、住宅購入どころではなくアパート家賃でさえ5万円以下にしないと食べていけない状況になります。平均年収が300万だとしたら、現在の分譲の平均の3200万円は10倍となります。これでは持家を購入することは、もはや普通のことでは無く「勝ち組の証」といえるまでになってしまったかもしれません。

このように、持家は「国民総中流」で全員が普通に買う時代から、「中の上」でないと買えない「勝ち組の証」に変わってきています。