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2012年の今の新・住宅双六
投稿日：2012年10月25日
10月24日の日経新聞の中に「90年人生の住宅すごろく」という記事がありましたが、疑問がある内容でした。
まず「住宅すごろく」と言いながら、住宅の住み替えの話が無いのです。
今、私が提唱している「新・住宅双六」は
・28歳まで、ワンルーム賃貸｜大学生もしくは新社会人になりワンルーム賃貸に入居
・32歳まで、ファミリータイプ賃貸｜結婚し、子供一人ができるくらいまで2ＬＤＫの賃貸
・32歳から60歳まで、新築一戸建て分譲住宅｜子供が学校に上がるくらいから3ＬＤＫ分譲住宅を購入
・75歳から、介護住宅 ｜介護・医療のある共同住宅
これを生涯収入に合わせてその時々の住宅費用を設定するべきなのです。
一生、若い時に買った家に住み続けるのは、日本古来の「一所懸命」の美しい文化ではありますが、現在では、ライフスタイル的に無理が生じます。
郊外の大型の新築一戸建ては家族が多い時はいいですが、60歳になって毎日の買い物も少しでいいのに大型スーパーしかないとか、ちょっとした診察にも大病院にいかざるをえないとか毎日の生活に不都合があります。
その時々にマッチした住宅に住み替えることが「幸せに豊かにくらせる」事につながります。
最近では、駅に直結した、医療モールと商業モールが下にあり、上は居住というマンションができていて、大変好評です。
また、同じ世代の人が近くにいることで、ちょっとした会話を毎日できることも重要です。「孤独死」を防ぐこともありますが、一日誰とも話さずに過ごすのは、あまり「幸せ」だとは思えません。ちょっとした世間話をごく普通に毎日できる場があることが重要です。
これが現代の新・住宅双六です。
それが記事の中では、
■家を稼ぐ手段にする
■価格でなく価値で買おう
■収益性が高く価値が目減りしにくい
などと論点のずれたことを言ってます。
それはそれで間違いではないのですが、ごくごく一部のことを言っているだけで、本当に倒産してしまった「金持ち父さん」の著者と一緒です。
大事なのは、生涯収入を考えた上での「新・住宅双六」での住宅支出のバランスをまず考えるべきなのです。
人によっては、一生賃貸のほうが良い場合があります。
分譲マンションは住宅ローンさえ終わってしまえば、死ぬまでなんとか住めるというのは大きな間違いです。大規模修繕というものがありさらに機械式駐車場のメンテンナンスやエレベーターの保守修繕など、修繕積立金は入居当初より確実に増えてしまうのです。下手すると入居30年以降で、購入の時に近い2000万近いお金がかかる場合もあります。
逆にＵＲ賃貸などは、非常に良心的な家賃で4万円以下で23区内の物件はたくさんあります。ここに25歳から90歳まで50年住んだとしても3120万円支払うだけです。
■「家を稼ぐ手段にする」なんて一般消費者に投資させるのは反対です。
どんなにおいしい話でもリスクはあります。住宅を金融投資の対象でみるべきではありません。
賃貸住宅併用住宅はバラ色ではなく、空室率と家賃低下という大きなリスクをかかえるのです。
■「価格でなく価値で買う」といっても、50年後の価値は誰にもわかりません。
今から50年前の1962年に土地神話崩壊・失われた10年なんて言った人は皆無です。
■「収益性が高く価値が目減りしにくいかどうか」、これは私達プロであればわかるのですが、現状では対象となるのは都心であるとか都城南エリアとなるのですが、そこに住むのには高い住宅ローンを組まなければならず、それには高い年収がないといけません。
それが6000万円とすると、最低でも年収は6倍ですから1000万円は必要となります。その年収の人はそうは多いとは言えないし、一次住宅取得層の30代には無理な相談です。
今、32歳で結婚していて、子供がいる家族で家賃8万円の人達が今後の住宅をどうしたら良いかを真剣に考えてあげて欲しいと思います。
また、生涯費用を考えてストイックな暮らしをするのはどうかと思います。あまりにお気楽浪費主義でも困りますが、その時々を楽しく幸せに暮らすことが大切だと思います。
年に一回は家族旅行に行ったり、たまには高尾山にハイキング行ったり、たまには回転すしに行くのもいいことだと思います。なんでもかんでも倹約では、生きている意味や幸せな家族生活の意味が薄れてしまう気がします。
なんとか教授とか不動産のプロと称する人達は不動産金融はご存じでしょうが、「幸せなくらし」をおくるにはどうするかは知らないようです。
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