新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2012年7月7日

新築一戸建ての平成24年5月の契約は17.8%と低調でした。

東京都の契約は1528戸で契約率は18.3%でした。その中で足立区の契約は166戸もあり東京都の契約の11%も占めています。

東京23区中で、契約平均3340万と新築一戸建てが一番買いやすいためです。また、北千住駅から大手町駅までは、わずか16分という近さのためです。

ただ、契約の多くは完成在庫です。

建築月別の販売在庫と契約をみると、販売中は7月完成の164戸ですが、契約の最多は4月完成の40戸です。

つまり7月完成は在庫164戸で契約5個ですから契約率は3%で、4月は在庫81戸で契約40戸ですから契約率50%となります。

これは、お客様が建物完成してから契約が多いということです。実に81%になります。

何故かというと、3階建てが多く、隣との距離が近いものが多いために、日当たりや使いかってなどを確認した後に買いたいということと、完成すると値引きが発生するために、割安となるためです。

ただ、それでいいのでしょうか?

新築一戸建て分譲は、生活のために使用する「使用価値」の商品でありながら、家賃並みの住宅ローンの住宅は「資産性」が好まれるように「金融商品」でもあります。ということは、買ってから30年後にいくらなのかが問題なのです。

では、30年後の価格に影響するのは、一番に人口密度と流入です。つまり足立区が30年後も人が多くいるか、集まってくるかにかかっています。

では、30年後に人が集まる街はというと、人口減少の中での順位が問題です。

よくアンケートでやる「住みたい街」などでだいたい一番は吉祥寺です。街並みが閑静で、自然があり、商業もセンスの良い店が多く、通勤も便利ということです。

ということは、30年後に足立区が、これらの魅力において、郊外の街より上とみられているかが問題となります。

例えば、千葉県佐倉市などは中古価格が落ちない街です。

閑静な街で自然が豊かで商業もあり、教育環境も良いためです。欠点は通勤に時間がかかりますが、始発などもあり座っていけるのが少しいいです。

このように足立区が30年後に中古価格が落ちない街となつているかどうかです。現状では、23区内で一番教育レベルが低く、治安も悪いとされています。また街並みはあまりいいとはいえません。このままでは、中古価格は落ちてしまいます。とすると、今新築価格は割安だとしても、30年間住宅ローンを払い終えた時に、価値がなく、資産性が無い物件となつてしまっている可能性が高いということですので、決して割安ではないということになります。

問題は、新築一戸建て分譲が、供給しやすいところに販売が集中することにあります。決して中古価格が良いところで販売しているわけではありません。その辺は、買う人がしっかり考える必要があります。ただ、何分データとか持っていないので、我々のような専門家の意見を聞く必要があります。