新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2012年6月25日

新築一戸建て分譲マーケティングを100％理解し実行できている新築一戸建て企業は皆無だと思います。
多くは、「マーケティング」と「広告」の区別さえついていません。
「ｗｅｂマーケイテイング」といって、ただデザインの良いサイトを作っているだけという企業がほとんどです。
これは企業が悪いというより、広告代理店やコンサル会社が悪いのでしよう。
「マーケテイング」と称して、「新築一戸建て分譲マーケティング」ではなくて、「大量消費財マーケティング」を押し付けているのです。
まあ、それがわからない新築一戸建て企業も悪いですがね。

まず、マーケテイングは「売れる仕組みづくり」です。
そのため「マーケティングは数学的基盤の上にある」といっていいです。
マーケティングの3Ｃ、
・ＣＯＭＰＥＴＩＴＯＲ：市場、競合
・ＣＯＭＰＡＮＹ：自社・商品
・ＣＵＳＴＭＯＲ：顧客
それぞれを、定量的計測の上で定性的分析をする必要があります。
・定量的には、
ヘドニックアプローチが最も有効的といわれていますが、その他では簡易的に3元連立方程式もしくは重回帰分析となる場合もあるでしょう。
・定性的には
私が一番使うのは行動経済学的分析ですが、古典経済学的には数量化Ⅲ類分析があり、それが進化したものとしてデータマイニング的分析もしくは因子分析などがあります。
これらの理論はＩＴ革命により大きく変化しました。以前の、古典経済学をベースとしたものは使えません。
そして大切なのは、それらの分析対象のデータを限りなく100％近く収集することです。
新築一戸建て分譲において、土地・立地は価格形成においてかなりの部分をしめてしまいますが、その土地・立地の価値は道路一本違っても、接道が少し違っても変わります。そのために分類化するにしても、一番正確なのは全てが違うというのが正確ですから、データの分類化は難しく、大量消費財のようにサンプル調査というわけにはいかず、限りなく100％近い捕捉が必要となります。

つまり、そのデータも無く、最新理論も知らないのにマーケティングが理解できるはずはありません。
まあ、新築一戸建て分譲の市場データは私しか持っていないので、理解できないのは仕方ないかもしれません。
そのマーケテイングを知っているかどうかは「ＫＦＳ」と「ＫＰＩ」の設定の仕方によりわかります。
ひどい場合には、これらを設定もしていません。

単純に言えば、「サイト訪問者100万人目標」とかです。
これでは、検索エンジンロボットも競合企業のスパイも全部含んでいて、「本当の顧客は何人きたのか」わかりません。
戸建分譲を売るためのサイトであれば一例として
・「ＫＦＳ」は「会社情報とアフターのページ」をみてもらうもしくは、間取り図をみてもらう。
・「ＫＰＩ」は現場案内図の印刷画面閲覧数などでやｃｏｏｋｉｅロジック展開件数などです。
個別により違います。

ところが、新築一戸建て企業の広告担当は「デザインセンス」がいいとかでサイト制作会社を決める人がほとんどです。
私の指導している広告会社もそれで何社もコンペに負けてきました。
結果、その会社は数百万の予算を使って、デザインセンスの良いサイトを作って、リステイングで集客をして、バックリンクで検索順位を上げて、訪問者は100万人を超えたが、ｗｅｂ反響はまるで無く、チラシなど全社のその他の集客力も落ちて、売れる物件は売れるが、売れない物件がたまってきている、という状態です。

新築一戸建て分譲マーケティングを100％実行できれば、広告しないでも売れる場合があります。
当たり前です、近所に8世帯の賃貸住宅があれば、8戸の戸建分譲が売れる可能性があります。

このように新築一戸建て分譲企業にとって、「新築一戸建て分譲マーケティング戦略」は必須です。
特に、今年の後半もしくは消費税導入後は、供給過多の時代に入ります。
その時には「マーケティング戦略」をしている企業は、中長期計画どおりの売上ができ、増収増益となっているはずです。
していない企業は、「増収減益」もしくは「赤字」となっているでしょう。