新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2012年6月25日

アトラクターズラボは分譲マンションや分譲戸建市場が健全に促進するために、調査研究し、アドバイスしています。

分譲住宅は社会ストックとして豊かな住宅を提供する大事な役目があります。ただ分譲住宅は、バブル期や逆にリーマンショックなどでその供給量や価格が大きく動いてしまい、その結果として国民に「負の資産」として残ってしまうことがあります。
今でも、1990年代のバブル崩壊と2007年前後の住宅ミニバブルの時に、住宅を購入し、ローン残高より、中古再販価格が大きく下回ってしまい、売るにうれないとか、退職金でローンを清算したら、老後のお金がなくなり、資産として残っているのは住宅だけだが、それを売っても、老後資金としては不足してしまうということが発生しています。

その原因は土地の値段が大きく動いていてしまうことが要因です。

分譲住宅の価格の形成は、原価積み上げとなりっているために土地の動きに大きく影響されるのです。
土地の取得価格に建築原価をのせて、販売費や広告費や会社の粗利をのせたものが販売価格となります。
ところが生活者が住居費として払い、購入しようと思うのは、可処分所得の30%前後の価格です。
つまり、月々の住宅ローンが毎月の可処分所得の30%以内となる価格が購入できる価格です。
ですので、所得水準に影響されると言っていいでしょう。
ところが、この所得は1997年前後をピークに下降傾向にあります。非正規雇用率の上昇によるものです。
この供給価格の形成と購入価格の形成のアンギャップが問題なのです。

理想の姿は、生活者の所得水準に合わせた土地の価格を形成して分譲価格もそれに合わせていくといううのが良いです。
それには、その土地の価格を決めるにあたり、そこに住んで得られる価値をもとに決める必要があります。価値があれば、賃貸としてもニーズがあり、その土地よらり賃貸収益の発生も見込まれれば、それが最低限の価値となります。

得られる価値とは、通勤時間の短さによる労働機会・生産性の増大、生活インフラの充実、教育の充実、自然・環境の充実、趣味・嗜好の機会の多さ、他人の評価、などなどより形成されます。
そして、そのベースとして、その土地が生み出す付加価値が必要です。最終的にはその土地が生み出すGDPの額に収れんするといってもいいでしょう。

その基準を形成し、土地の価格の形成して、分譲価格を安定させる、ことが理想であり、やらなければならないことです。

そして、需要の分析による、供給のコントロールです。
需要は人口数と人口移動により計算できます。それも、年齢別価格別に細かく計算できます。なぜなら、年齢別人口×年収でほぼ住宅購入が計算されるからです。それは事項回帰分析を使えば、「持家率」からも計算ですきます。
この需要を分析し、それに合わせた分譲の供給をすることができれば、その分譲の価値が大きくブレることはなくなります。
さらに、分譲価格が価値にもとづいて形成されれば、中古価格も安定することになります。
すると国民は住宅購入が「負の資産」をかかえてしまう「リスク」から解き放たれて、自分のライフスイタル・ライフタイムコストに合わせた住宅を選択できるようになり、「豊かな住生活」を送れるようになります。

この需要供給理論をもとに、分譲市場の健全なる促進をしていこうと思っているのがアトラクターズラボです。
そのために、住宅市場に関する全てのデータを日々収集して分析しています。分譲・中古・賃貸それぞれにの業態おいて90%を超える高い捕捉率となっているために、国内のどの調査機関とも比較にならないデータを保有しています。
そのデータの収集・分析を通じて、一歩づつ市場の改善を行っていっています。

ただ、その理論の一端で「イールドスプレッド理論」をいろいろな企業に紹介しましたが、誰も理解をしめしてはくれませんでした。非常に残念です。
また、一般の住宅評論家たちは、データも理論もなく、「人口減少だから住宅産業は衰退する。土地の価値は下がる」と適当にしゃぺっているだけで、分譲住宅市場を衰退へ導いています。
住宅に関する論文をみても、現在の分譲住宅市場を活性化に導くものは皆無です。

ですのでアトラクターズラボは、自分達でできることは、少しづつ実証実験していきます。それを通じて、住宅産業を活性化させられるのはアトラクータズラボだけと強く自負しています。

http://a-lab.cocolog-nifty.com/bunjyouseorynews/2012/06/post-da3f.html