新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2012年5月29日

新築一戸建てパワービルダー上場6社の決算短信より「仕掛不動産」と「販売用不動産」をみてみます。

「仕掛府不動産」とは販売用に取得した土地のことで、これから着工・販売されてくるものです。
「販売用不動産」とは現在販売しているもので、建築中であれば土地で、完成すると建物も含みます。

■仕掛不動産は2256億円で前年比109％
　仕掛不動産は2256億円あり、前年比109％と増えています。
これから着工・販売するものが昨年より109％多いということです。
23年度の着工が2万5000戸前後ですから、109％増ということは、2万7000戸の着工をするということです。
つまり着工は増えるということです。
　ただアーネストワンのみ前年度比が下がっています。これは昨年も同様でした。
たぶん、土地取得から着工・建築・引き渡し・資金回収の期間が短いのでしょう。

■販売用不動産は574億円で前年度比142％
　販売用不動産は547億円で前年比142％と増えています。
建築中は土地のみで建物は買掛金もしくは未払い金になりますが、完成すると含まれてきます。
そのため、完成在庫の建物分が増えたために大きく増えました。
　ただアイディホームの58億円・前年度比265％はやはり多いと言わざるをえません。完成在庫が急増したものです。

■合計で2831億円で前年比115％ということは、資金回転2.5回転
　仕掛不動産と販売用不動産の合計ということは売上のための元資金とも言えます。
23年度で言うと合計で2133億円で23年度売上が7347億円ですから、粗利修正単純計算すると2.5回転以上したということになります。
　資金回転率が2.5回転ということは、土地取得から資金回収まで5ケ月弱ということになり、超高速経営といえるでしょう。

パワービルダーは、水道管などがすでに入っている造成済の土地を取得することが多く、すぐに建築確認を出せて、販売を開始でき、建物完成も3ケ月などでできる仕組みを作っているために、このような超高速回転経営ができるのです。
　「開発行為」になると開発申請だけで半年かかってしまったり、造成・擁壁工事などが必要となると期間が見えずらくなります。こうなると1年以内の資金回収は難しくなります。
　テベロッパーとパワービルダーのビジネスモデルの違いはこのようなところにもあります。

　同じ新築一戸建て分譲でも、大きな違いがあります。
品質を保ち、低コストで建築し、土地資金回転を上げて、新築一戸建て分譲をより安く供給して、「年収300万円」でも買えるという使命をパワービルダーは持っています。