新築一戸建てマイスターは、新築の一戸建て、分譲住宅の賢い購入をご提案します。

投稿日：2012年2月18日

所有か賃貸かという議論に関する記事が最近目立ちます。
ひとつには震災により、所有のリスクがかまったためでしょう。
また、銀行ローン破たん率が全体で0.4％になつたということもあるのでしょう。

　0.4％というと、年間で住宅ローンを組む人が新築住宅購入だけで約40万人はいるので1万6000人ということになります。
　また、住宅ローンを組んでいる全数となると、推計で1500万人とすると0.4％は60万人となります。
　こうなると大きな数字となります。
2011年は年間で60万人の人が住宅ローン破綻をしたということになります。
　これだけの人数となると、社会問題として「所有か賃貸か」という話題にならざるをえないでしょう。

　まず、高度成長期で土地は右肩上がりして給与も年功序列で上がると思えた1990年までは絶対に「所有の時代」でした。
　住宅ローンを組んでも土地価格は上がり、相対的に借金額よりも土地価値が上回るのが普通の時代ですから。

　その1990年のバブル崩壊を期に土地は下がり始めて、路線価でいうと1980年前半の価格までに下がり、2010年には落ち着いてきました。その間に住宅を購入し住宅ローンを組んだ人は、借金残額と住宅価値との差はプラスもあればマイナスもある「相対性の時代」になりました。買った地域と買ったものの価値と買った年代により大きな価値の差が生まれているのです。
　例えば「チバリーヒルズ」は億単位の売り出しでしたが、もはや価値き付きません。逆に「広尾の高級マンション」は
　この間はデフレとなりました。20年経っても買った時の学以上の数億の価値がつくなどの例があります。

　この時代転換の原因は土地価格の下落とともに株式市場の下落、そして給与・可処分所得のＧＮＰ比較での下落があります。
　また、それらの根本要因として、人口減少による労働人口の減少と円高により輸入物価の下落及びＩＴ革命によるボータレス化の進行があります。

　そして「所有か賃貸か」という議論との全体としてデフレが進行するのかといえば、日本経済構造的ファンタメンタルズから言えば進行する確率が高いと言わざるをえないでしょう。
　とすれば「所有」より「賃貸」の方が単純に考えれば有利となります。

ただし、確実に「所有」において得をする人はいます。
であれば、勉強・研究をして「賢い選択」をして、物件を所有する方がいいに決まっています。
　なぜなら、賃貸は支出のみで資産は蓄積されません。
とこが所有であれば資産か形成され、それを賢く売れば、資産が金銭に転換できるのです。

　例えば、私は2001年に5000万の物件を5000万の住宅ローンを組んで買って、それを2007年に6000万でうりました。その時の残債は3500万円ですから、2500万円のプラスです。
　「賢い選択」をすれば所有の方が有利です。

　「所有か賃貸か」という選択は、言い換えれば「勉強・研究して賢い選択をすることができるか」だと思います。
　その「賢い選択」のために何を研究すればよいかと言えば、
①10年先のそのエリアの人気度を探る。その為に過去30年の土地価格の変動を調べる。
②次に、その地区の人口推移を調べる。その時大事なのは、人口流入です。その地区が住みたいと思う人が多ければ土地価格は下がりません。
③そして、その人口流入の原因を探ります。それが普遍的で10年先も変わりないかです。例えば新宿駅に路線一本で20分で行けるたかです。
④さらに、供給数の過去を調べ、今後の見込みを建てます。供給数が少なければ価値は落ちません。とすると、大規模な土地がたくさんあるか、ないかです。生産緑地や駐車場や工場などがたくさんある場所は住宅供給がされる場合が多いですが、駅前はほとんど住宅地でしめられている場合は、大規模な供給はまずないでしょう。

　これらを調べて「賢い選択」をするべきです。
それができないとかわからなければ、私のような、理論とデータが正しいプロに相談すべきです。
　間違っても、データを出さずに、抽象論だけで語る人の言うことをきいてはいけません。