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売れる新築一戸建て分譲、売れない新築一戸建て分譲
投稿日：2012年4月14日
売れる新築一戸建て分譲」と「売れない新築一戸建て分譲」には明らかな差があります。
■2月の契約にみる建築月別の分析
まず、実際の契約状況をみてみます。この表は、24年2月の首都圏の新築一戸建て分譲の契約5522戸を建築月別に契約戸数と価格を集計したものです。
24年2月の契約なので、建築月で24年1月までのものは、建物完成しているので「いわゆる完成在庫」です。
その戸数は3414戸あり全体の61％となっています。
その契約平均は3422万ですから、販売平均3604万から182万・5％の値下げです。
これはあまり売れ行きの良くない分譲と言えるでしょう。
特に23年4月から6月建築のものは180戸ありますが平均3372万と下がっていて「売れない分譲」といえます。
建築月で3月・4月・5月は1138戸あり契約価格は3641万で、販売平均3604万より37万高くなっています。つまり値引きなしですので、売れた分譲といえるでしょう。
さらに、建築月が6月以降は「青田売り」と言われるもので、まだ建築もされておらず更地での販売のものです。その契約戸数は240戸で契約平均は4185万です。販売平均より581万も高くなっています。「売れる分譲」といえるでしょう。
■早期に売れている新築一戸建て分譲は
その建築月で6月以降のもの240戸の内訳を分析してみると
①横浜市が26戸あり平均3655万で駅徒歩11分。横浜人気はやはりＮＯ.1
②次が杉並区で16戸で平均5532万で震災後人気がある。
③東京都の契約が113戸（平均5025万）・駅徒歩9分。半分をしめて都内人気
となっていて
東京都内で5480万以内で駅徒歩9分以内の物件が人気が高いです。
次に横浜市で3680万以内で駅徒歩11分以内で建坪91㎡以上が人気です。
あと、売主直販が多いです。
■販売期間が長い新築一戸建て分譲は神奈川県が多い
建築月で23年4月から6月のものが181戸ありますが、その内訳をみると
①横浜市が26戸でこちらも一番多い、契約平均3749万とやや高く、駅徒歩18分と遠いため。
②次は、さいたま市で15戸で平均2730万で駅徒歩21分と遠い。
やはり、駅から遠い物件が多いです。
また、神奈川県の横浜市・川崎市以外が27戸あり遠い市が残っています。逆に、23区は19戸しかなく、都心からの距離や通勤時間が影響しているようです。そして、仲介が多いです。
■さらにまだ販売中は神奈川県が多い
また、さらに23年4月から6月の建築でまだ販売中が578戸あります。
①横浜市が74戸。平均4062万。駅徒歩平均20分だがバス便が半分。
②さいたま市が30戸。平均3295万。桜区・緑区が多く、バス便が多い。
③船橋市が27戸。平均2835万。バス便が半分。
などです。
神奈川県が186戸と多い。横須賀市23戸、平塚市8戸、鎌倉市8戸、藤沢市10戸、大和市7戸などほとんどの主要市で在庫があります。
こちらはも仲介が多く、その分譲の半分以上が残っている例が多いです。
■つまり「売れる新築一戸建て分譲」とは
都内23区もしくは横浜市などで、駅徒歩10分以内となります。
さらに言うと、建坪90㎡以上で、2階リビングなどで日当たりが良くて、駐車場付きとなります。
そして、売主直販が多い。そのため広告・販促・営業がポイントをとらえて効率的でうまい。
お客様は首都圏全体が対象となるために、広くて人数が多いので需要供給は常に良い。
■「売れない新築一戸建て分譲」は
東京・新宿駅などの都心ターミナル駅まで1時間以上かかる駅・市で徒歩20分以上のバス便など。
そして、仲介が多いです。広告・営業は一般的なもののみなので、効率が悪い。
お客様は物件周辺の一次商圏に限られるので、人数が少なくて需要供給アンマッチが発生する。
■なぜ、そうなるかというと
戸建分譲は、
①「一次商圏の賃貸居住の住宅一時取得世代の1.75％が年間の需要となる」
②「月の家賃相当の住宅ローンとなり、それに年収相当分の手持ち金が購入可能額となる」
③「賃貸住宅はほとんど駅徒歩10分以内が現在稼働対象となっている」
からです。
そして、
④「それらを計量化した価格帯別需要以内の供給しか契約とならない。」
そのために、都心ターミナル駅から1時間以上の駅だと、①～③の賃貸住宅の数が少なく、
④の需要供給のバランスが悪くなつているのです。
それと、路線価と需要供給がアンマッチになっているのです。
逆に23区などはその人気により、広域商圏での需要になるので、首都圏全体の需要が対象となるために売れるのです。
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